La tassazione sugli affitti brevi e le multe per chi non è in regola.

In questa guida andremo ad affrontare la questione riguardante la tassazione degli affitti brevi e le sanzioni previste per chi non si attiene alle norme vigenti.
La locazione a breve termine, definita anche come affitto temporaneo, è una modalità di gestione della casa sostanzialmente opposta agli affitti tradizionali, prevedendo vincoli temporali molto rigidi per il beneficiario. Di fatto, consente di dare in locazione un appartamento o una singola stanza per periodi limitati inferiori ai 30 giorni e decisamente più corti rispetto ai 4 anni minimi per i contratti a canone libero. L'affitto temporaneo riguarda, per lo più, il mercato della ricettività turistica e qualunque proprietario privato lo può utilizzare, a patto che rispetti gli obblighi di legge o che non sia espressamente vietato dal regolamento condominiale.

Chi può stipulre i contratti?

Questi contratti di locazione sono regolamentati dal D.L 50/2017 e possono essere stipulati, direttamente, da persone fisiche, che non devono necessariamente svolgere esercizio di impresa, attraverso società intermediarie e specifici portali web. Tra i più famosi ricordiamo Airbnb, salito agli onori della cronaca, anche per la lunga e non ancora conclusa querelle con il Fisco italiano.

Gli intermediari immobiliari svolgono un ruolo fondamentale negli affitti brevi viste le moltissime persone che si affidano ai loro servizi per pubblicizzare l'appartamento o la stanza che intendono dare in locazione. Vengono sfruttate le grandi risorse di internet e la notorietà della piattaforma online per avere una notevole visibilità e ampliare il bacino dei possibili affittuari.

La funzione di qualsiasi intermediario immobiliare è di mettere in contatto le due parti e, qualora intervenga direttamente nel pagamento del canone, assumere anche il ruolo di sostituto d'imposta. La legge, infatti, prevede che spetti a tali soggetti l'onere di anticipare il versamento della ritenuta con aliquota fissa pari al 21% del corrispettivo totale pagato dall'inquilino al momento dell'accettazione dell'accordo.
Altri obblighi per un intermediario sono la presentazione della Certificazione Unica con la quale vengono dichiarate le ritenute e la comunicazione al Fisco dei dati relativi al contratto.

Naturalmente, ogni proprietario è libero di agire come crede e può accordarsi con l'interessato in modo del tutto autonomo senza l'intervento di terze parti. In questo caso, potrà esercitare l'opzione per il pagamento della cedolare secca al 21% in dichiarazione dei redditi, oppure in sede di registrazione del contratto (quest'ultimo caso è piuttosto raro visto che non vi è alcun obbligo di legge per gli affitti sotto i 30 giorni). Il locatore può anche decidere di applicare la tassazione ordinaria.

Prima di addentrarci nella questione puramente fiscale, è bene sottolinearequali siano le categorie catastali a cui poter applicare l'affitto breve. In pratica, è una possibilità prevista per tutte le tipologie di immobili compresi tra le categorie A1 e A11, con la sola esclusione della A10 che include uffici e studi professionali privati. Rientrano anche le pertinenze associate all'abitazione come box auto, soffitti, cantine e le singole stanze date in uso.

Affitti brevi: regime fiscale e base imponibile

Passiamo ad affrontare l'argomento centrale di questo articolo, ovvero il regime fiscale applicato agli affitti di durata inferiore ai 30 giorni. La legge offre l'opportunità al locatore di usufruire di un regime agevolato con pagamento di una cedolare secca al 21%.

Si tratta di una scelta opzionale visto che il proprietario dispone di due opzioni:
• avvalersi della cedolare secca al 21%, sostitutiva dell'IRPEF e dell'imposta di registro;
• dichiarare l'intero importo dei canoni di locazione secondo il regime ordinario dell'IRPEF.
Ricordiamo che l'aliquota al 21%, sostitutiva dell'imposta, viene applicata sull'interno importo indicato nel contratto di locazione. La tassazione si calcola sul lordo dei contratti, qualora si tratti di sublocazione, oppure di immobili concessi in godimento a terzi da un comodatario. Nel caso in cui l'accordo tra le parti preveda, oltre al versamento del compenso per il canone, anche un corrispettivo forfettario per la fornitura di altri servizi, l'aliquota sarà applicata sull'intera somma ricevuta dal locatore.

Quando si deve scegliere il regime della cedolare secca

Il momento della scelta del regime agevolato varia a seconda se il contratto sia stato stipulato, direttamente tra locatore e affittuario, oppure, attraverso l'intervento di un intermediario.
Nel primo caso il proprietario dell'immobile concesso in affitto esercita l'opzione della cedolare secca al momento della presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all'anno in cui sono maturati i canoni di locazione o sono stati ricevuti i corrispettivi pattuiti.
In alternativa può effettuare la richiesta qualora decida di registrare volontariamente il contratto, tuttavia, è un obbligo non previsto per gli affitti sotto i 30 giorni.

Se vengono stipulati più contratti nel periodo di imposta l'opzione deve essere esercitata per ciascuno di essi. Ciò non è necessario se si affittano, ad esempio, più stanze della medesima abitazione per periodi diversi o coincidenti.
In tali situazioni fa testo l'opzione richiesta per il primo contratto concordato che, automaticamente, vincola anche tutti i successivi affitti brevi e il regime fiscale applicato.
Come abbiamo detto, nel caso in cui l'accordo venga gestito da un intermediario immobiliare, tale soggetto dovrà assumere la figura di sostituto d'imposta e preoccuparsi di versare, in anticipo, la ritenuta nella misura del 21% dell'intero canone.
Per contratti che coinvolgono un solo proprietario costui sarà anche il destinatario della Certificazione Unica che attesta come la ritenuta sia stata operata per suo conto, e il preciso importo versato. Sarà poi compito del locatore preoccuparsi di scomputarla dal reddito oppure chiedere un rimborso qualora non possieda la capienza sufficiente per detrarla dall'imposta dovuta.
Eventuali altri co-proprietari potranno decidere se applicare il regime agevolato della cedolare secca oppure quello ordinario, assoggettando il reddito imputabile a tassazione in fase di dichiarazione.
Ricordiamo che in caso di mancata applicazione, da parte dell'intermediario, della ritenuta prevista, scatterà automaticamente una sanzione amministrativa, nei confronti dello stesso che potrà, comunque, avvalersi del ravvedimento operoso per sanare la controversia con l'Agenzia delle Entrate, ottenendo un sostanzioso sconto sull'ammenda.

Ritenuta e versamento

La ritenuta viene effettuata nel momento in cui il beneficiario riceve il canone concordato e può essere operata a titolo di imposta, oppure a titolo di acconto.
• Il primo caso è previsto quando il locatore sceglie il regime agevolato della cedolare secca, con la ritenuta che sostituisce l'IRPEF e le addizionali sui redditi derivanti dal contratto di affitto.
• Nel secondo, invece, il proprietario decide di non optare per la tassazione agevolata ma per il regime ordinario IRPEF attraverso il meccanismo del saldo e acconto.
Il versamento della ritenuta d'acconto sulla cedolare secca deve avvenire entro il 16 del mese successivo a quello in cui è stata effettuata la ritenuta stessa, ovvero, il mese successivo all'incasso del corrispettivo della locazione. Il contribuente dovrà utilizzare il modello F24 e lo specifico codice tributo 1919 appositamente istituito dall'Agenzia delle Entrate per tale scopo.
Tale codice deve essere correttamente riportato nella sezione Erario e in corrispondenza della colonna intitolata "Importi a debito versati". Nei campi Rateazione/regione/prov/mese rif. e Anno di rif. si dovranno inserire le date a cui la ritenuta fa riferimento, facendo attenzione ad utilizzare il formato corretto e previsto da modello di versamento unico delle imposte.

Locazioni brevi: obblighi di comunicazione all’Amministrazione Finanziaria

Tutti i soggetti che esercitano l'attività di intermediazione immobiliare riferita ad affitti brevi, e coloro che gestiscono portali web con la medesima finalità, hanno l'obbligo di trasmettere al Fisco i dati dei contratti conclusi per loro tramite entro il 30 giugno dell'anno successivo. Si tratta di una regola di carattere generale che è stata oggetto di chiarimenti da parte dell'Agenzia delle Entrate attraverso la circolare n. 24 del 12 ottobre 2017.

Un documento con cui viene stabilito come l'obbligo di comunicazione si riferisca solo ad una determinata categoria di intermediari immobiliari. Infatti, la trasmissione dei dati spetta unicamente ai quei soggetti che forniscono, oltre all'attività atta a favorire l'incontro tra domanda e offerta, un sostegno tecnico informatico e un supporto professionale durante la fase di definizione dell'accordo.

In base a questa precisazione si vengono a creare due situazioni distinte e, precisamente:

• l'intermediario deve adempiere all'onere di comunicazione dati del contratto, qualora l'affittuario accetti la proposta attraverso l'intervento dell'intermediario, oppure, decida di aderire all'offerta proposta direttamente sulla piattaforma web dell'intermediario stesso;
• l'intermediario non ha l'obbligo di trasmissione dati se, nonostante il proprietario abbia deciso di avvalersi dei suoi servizi, il conduttore accetta la proposta del locatore e stipula direttamente il contratto senza alcun supporto da parte della società di intermediazione immobiliare o della piattaforma online.

In tutte le situazioni in cui è prevista la comunicazione dei dati, l'intermediario dovrà fornire le seguenti informazioni:

• dati anagrafici del locatore (nome, cognome e codice fiscale);
• durata del contratto di locazione breve;
• importo lordo del canone concordato secondo quanto previsto dal contratto;
• indirizzo dell'unità immobiliare concessa in locazione.

La trasmissione delle informazioni può essere effettuata in forma aggregata nel caso di più contratti riferiti allo stesso immobile e stipulati dal medesimo locatore. Se avviene il recesso del contratto prima dei termini stabiliti per la comunicazione dei dati, decade l'obbligo di trasmissione da parte dell'intermediario. Se, invece, il recesso è esercitato successivamente il termine, l'intermediario dovrà provvedere a rettificare la comunicazione impiegando le opportune modalità telematiche messe a disposizione dall'Agenzia.
Ricordiamo che in caso di mancato rispetto degli obblighi di trasmissione dati oppure per comunicazioni incomplete o infedeli, il trasgressore rischia una sanzione compresa tra 250 e 2.000 euro. L'ammenda si dimezza se la comunicazione viene corretta e inviata entro 15 giorni successivi alla scadenza. L'intermediario non è colpito da alcun provvedimento nel caso in cui i dati mancanti o errati siano responsabilità del locatore.

Rischi e sanzioni per affitti turistici evasi

Un affitto breve, destinato principalmente alla ricettività turistica, ha come requisito di base una durata inferiore ai 30 giorni ed è bene chiarire come la legge non imponga al locatore di effettuare alcun tipo di registrazione. In caso contrario, per qualsiasi altra tipologia di contratto che supera il mese di durata, la registrazione è obbligatoria e deve avvenire entro 30 giorni dal momento della stipula.

I rischi e le sanzioni inerenti i canoni di locazione a breve termine riguardano principalmente la mancata dichiarazione dei redditi percepiti. I proventi di qualsiasi tipologia di affitto contribuiscono a formare la base imponibile ai fini IRPEF (nel caso in cui non si decida di optare per la cedolare secca) e occultarli, oppure, dichiarare cifre minori rispetto a quanto realmente incassato, significa compiere un reato di evasione fiscale.

I classici casi di affitto in nero comportano il rischio di ricevere un accertamento dell'Agenzia delle Entrate anche fino a 5 anni dopo la mancata dichiarazione. L'introduzione del regime agevolato della cedolare secca al 21% e del ruolo obbligatorio di sostituto d'imposta da parte degli intermediari immobiliari, sono provvedimenti atti a combattere, proprio, il fenomeno degli affitti non dichiarati.

Le sanzioni previste per omessa dichiarazione del canone ricevuto sono molto pesanti e il locatore rischia un'ammenda che può andare da un minimo del 60% fino ad un massimo del 120% dell'imposta dovuta. Nel caso, invece, di dichiarazione infedele con canone indicato inferiore rispetto a quello effettivamente percepito, la sanzione va dal 90% fino al 180% del tributo dovuto.

Naturalmente, anche la mancata registrazione (qualora sia obbligatoria) comporta delle sanzioni amministrative, tuttavia, il legislatore concede la possibilità di avvalersi del ravvedimento operoso comunicando tardivamente l'avvenuta stipula del contratto di affitto. Un favore che viene pagato con un'ammenda crescente a seconda di quanto ritardo si è accumulato e precisamente:

• 6% dell'imposta dovuta più interessi di mora se la registrazione avviene entro 30 giorni;
• 12% dell'imposta dovuta più interessi di mora se la registrazione avviene entro 90 giorni;
• 15% dell'imposta dovuta più interessi di mora se la registrazione avviene entro 1 anno;
• 17,14% dell'imposta dovuta più interessi di mora se la registrazione avviene entro 1 anno e non oltre i 2 anni;
• 20% dell'imposta dovuta più interessi di mora se la registrazione avviene con un ritardo di oltre 2 anni.

Articolo scritto da Omar Cecchelani, Pagaremenotasse

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