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Normativa e Fisco

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SoloAffittiPAY, il rivoluzionario sistema di tutela e gestione dell'affitto sicuro!

 

SoloAffittiPAY, il rivoluzionario sistema di tutela e gestione dell'affitto sicuro!

Normativa

Normativa affitto abitativo: leggi, decreti, circolari e ogni cavillo burocratico che regolano i contratti di affitto di immobili ad uso abitativo e quindi i rapporti tra inquilini e proprietari.

Nella quotidianità di un rapporto di affitto, nell’abitudine a comportarsi da sempre così, nell’ascoltare pareri e opinioni disparate, perdiamo spesso di vista che ci sono riferimenti normativi che riportano le cose ad un livello più alto delle chiacchiere e dei pareri.

Ritroverete qui tutto quello che “La legge dice”:

  1. CODICE CIVILE: dagli articoli 1456 a seguire il Codice Civile si occupa nello specifico di locazioni, andando a fissare, ad esempio, la durata minima e massima di qualsiasi contratto e riportando alcune definizioni fondamentali come quelle rispetto ai VIZI della cosa locata o ai DIRITTI e doveri di proprietari ed inquilini.

 

  1. LEGGE 9 DICEMBRE 1998, N. 431 “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo”. Pubblicata nella Gazzetta Ufficiale 15 dicembre 1998, n. 292

La legge che ha rivoluzionato gli affitti in Italia, mandando in pensione le rigidità e i vincoli dell’equo canone e lasciando alla libera contrattazione delle parti la definizione del canone di affitto. Anche questo potrebbe aver contribuito al boom dei canoni di affitto che nel nuovo millennio hanno visto salire notevolmente i prezzi delle case in Italia. Eppure è sempre questa legge che introduce un “secondo canale” con cui poter affittare il proprio immobile: i contratti a canone concordato. Regolati nello specifico poi da accordi locali, l’intento del legislatore era quello di offrire ai proprietari una doppia scelta: un contratto libero con un canone scelto direttamente, o un contratto con canone contenuto, ma ricompensato da consistenti agevolazioni fiscali.

  1. LEGGE 27 LUGLIO 1978, N. 392 “Disciplina delle locazioni di immobili urbani”

Pubblicata nella Gazzetta Ufficiale 29 luglio 1978, n. 211

Famosa come legge equo canone, questa legge è stata abrogata in tutta la parte che determinava, appunto, il calcolo del canone, ma rimane valida per alcuni aspetti che regolano la partecipazione dell’inquilino all’assemblea condominiale, o la ripartizione degli oneri accessori e la restituzione del deposito.

  1. DECRETO MINISTERIALE 7 GIUGNO 1999 “Requisiti minimi dei conduttori per beneficiare dei contributi integrativi a valere sulle risorse assegnate al Fondo nazionale di sostegno per l'accesso alle abitazioni in locazione di cui all'art. 11 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, e criteri per la determinazione degli stessi”. (G.U. 19-07-1999, n. 167, Serie Generale): è il decreto che specifica le basi per la stipula degli accordi territoriali con cui calcolare il canone concordato. È lo step subito successivo rispetto alla legge 431/98 che aveva introdotto questo secondo canale.

  2. PRIMA CONVENZIONE NAZIONALE RECEPITA DAL DECRETO 5 MARZO 1999 “Criteri generali per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale per la stipula dei contratti di locazione ai sensi dell'art. 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431”. (GU Serie Generale n.67 del 22-03-1999): il decreto che contiene le linee guida che associazioni di categoria e altri enti coinvolti nei tavoli di lavoro per la definizione degli accordi territoriali devono prendere in considerazione. Nel decreto si parla della necessità di individuare zone omogenee, criteri per valutare lo stato dell’immobile, la determinazione di fasce di oscillazione dei valori, ecc.

  3. DECRETO MINISTERIALE DEL 30/12/2002 “Criteri generali per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale per la stipula dei contratti di locazione agevolati ai sensi dell'articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, nonché dei contratti di locazione transitori e dei contratti di locazione per studenti universitari ai sensi dell'articolo 5, commi 1, 2 e 3, della stessa legge”. Pubblicato sul supplemento ordinario n. 59 della G.U. n. 85 dell'11 aprile 2003.

Il documento che specifica, più nel dettaglio, la determinazione dei canoni per i contratti transitori e per studenti fuori sede, i criteri per eventuali aumenti ed aggiornamenti dei valori.

  1. DECRETO 14 LUGLIO 2004   Condizioni per la stipula dei contratti di locazione agevolati ai sensi dell'articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, in assenza di convocazione, da parte dei comuni, delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori, ovvero per la mancata definizione degli accordi di cui al medesimo articolo 2, comma 3. Pubblicato su Gazzetta Ufficiale Serie Generale n.266 del 12-11-2004: qui viene deliberata la possibilità per quei comuni che, pur facendo parte dell’elenco dei comuni ad alta tensione abitativa, non hanno mai prodotto un accordo territoriale per il calcolo del canone. Con questo decreto, quindi, anche tali comuni potranno applicare il canone concordato, facendo riferimento all’Accordo vigente nel comune demograficamente omogeneo e di minore distanza territoriale anche situato in altra regione.

  2. NUOVA CONVENZIONE NAZIONALE DEL 25/10/2016 RECEPITA DAL DECRETO INTERMINISTERIALE DEL 16/01/2017: le modifiche verranno recepite gradualmente con l’introduzione dei nuovi accordi territoriali e riguarderanno:

  • Modifica durata contratti transitori

  • Nuove indicazioni su esigenze di transitorietà

  • Nuovi criteri per obbligo utilizzo canone concordato per contratti transitori

  • Nuove indicazioni su disdetta contratto studenti

  • Attestazione parametri utilizzati per il calcolo al fine di agevolazioni fiscali

  • Nuovi modelli di contratto

  • Nuovi allegati al D.M. (modificati o introdotti ex novo)

  1. ELENCO DEI COMUNI AD ALTA TENSIONE ABITATIVA (in vigore dal 18 febbraio 2004): elenco dei comuni che vengono definiti ad Alta Tensione Abitativa o in Calamità Naturale. Un elenco che non viene aggiornato da tempo, se non con l’inserimento di alcuni nuovi comuni vittime di calamità naturali.

QUESTIONI FISCALI: quanto si paga sul reddito da locazione? Come si paga? Quali sono le spese a carico dell’inquilino e quelle a carico del proprietario? Su quanto, chi e come pagare ci sono spesso infinite discussioni e poi, si sa, agli italiani pagare le tasse non piace molto.

Riportiamo, però, quanto la legge prevede e prescrive... sovranamente!

  1. TUIR (TESTO UNICO DELLE IMPOSTE SUI REDDITI) ART. 36 E SEGG.: in vigore dal 01/01/2004 e modificato dal DLG del 12/12/2003 n. 344 art. 1, riporta le indicazioni per la determinazione del reddito ai fini Irpef, andando a specificare i redditi che sono assoggettati ed eventuali casi esclusi.

  2. ART. 2 DELLA TARIFFA, PARTE I, ALLEGATA AL DPR 642/72   (imposta di bollo): contiene l’attuale valutazione dell’imposta di bollo di 16 euro.

  3. Art. 4 D.L. 16/2012 (Circolare AdE n. 19 del 1° giugno 2012):  con effetto a partire dal periodo d’imposta 2012, il reddito dei fabbricati di interesse storico o artistico concessi in locazione è costituito dal maggiore importo risultante a seguito del confronto tra la rendita catastale effettiva dell’immobile rivalutata del 5%, rapportata al periodo e alla percentuale di possesso, e il canone di locazione ridotto del 35%, rapportato alla percentuale di possesso.

  4. NOVITÀ ’articolo 3-quinquies D.L. 34/2019 che modifica l’articolo 26 Tuir limitatamente ai contratti di locazione di immobili abitativi perfezionati a partire dal 1° gennaio 2020 ha precisato che il prorpeitario/contribuente potrà “usufruire della detassazione dei canoni non percepiti senza dover attendere la conclusione del procedimento di convalida dello sfratto, ma provandone la mancata corresponsione in un momento antecedente, ovvero mediante l’ingiunzione di pagamento o l’intimazione di sfratto per morosità“.

  5. Art. 26, c. 1 del Tuir (modificato dalla L. 431/98, art. 8 c. 5): a partire dal 1998 i canoni di locazione per immobili ad uso abitativo, maturati e non percepiti, non concorrono alla formazione del reddito imponibile ai fini IRPEF dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità.

  6. Legge di Stabilità 2014, commi 639 e seguenti: ha introdotto la IUC, l’Imposta Unica Comunale, una sigla che serve a indicare tre tributi diversi:

  1. IMU: in origine prevista a partire dal 2014 in base agli articoli 8 e 9 del decreto legislativo n.23/2011 è stata anticipata al 2012 con il decreto legge n. 201/2011. La Legge di Stabilità 2014 ha escluso l’IMU per le abitazioni principali (tranne per cat. A/1, A/8 e A/9) e per altri casi specifici (es. alloggi sociali). Legge di Stabilità 2016: in caso di immobili locati a canone concordato c’è uno «sconto» sull’Imu del 25%

2) TASI: Il suo presupposto è il possesso o detenzione a qualsiasi titolo di fabbricati

Dal 1° gennaio 2016 non sarà più dovuta sugli immobili posseduti a titolo di abitazione principale (Legge di Stabilità 2016)

Sono soggetti passivi sia i proprietari che gli eventuali inquilini, questi ultimi in misura compresa tra il 10 e 30 per cento dell’importo complessivo, secondo quanto decide il comune. «sconto» del 25% sull’aliquota qualora l’immobile venga concesso in locazione a canone concordato (Legge di Stabilità 2016)

3) TARI l'imposta sui rifiuti istituita dalla Legge di Stabilità 2014; è il Comune a determinare la tariffa, in base alla superficie e alla quantità di rifiuti prodotti o alla quantità e qualità di rifiuti per unità di superficie, in relazione agli usi e alla tipologia delle attività e al costo del servizio sui rifiuti.

  1. Iva per Locazioni Abitative dopo D.L. 22 giugno 2012 n. 83 (Decreto Sviluppo): sulle locazioni abitative prevista (al 10%) solo in caso di immobile abitativo affittato da impresa costruttrice o che ha eseguito interventi di recupero o pe ralloggi sociali; in caso di immobili strumentali l’Iva si applica su opzione del locatore soggetto Iva.

CEDOLARE SECCA

La normativa nella quale si inserisce l’ambito di applicazione della nuova modalità di tassazione è la seguente:

  • Art. 36 e segg., Tuir (determinazione del reddito ai fini Irpef)

  • Art.5, Parte i della tariffa, D.P.R. 131/1986 (imposta di registro)

  • Art. 2 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 642/72 (imposta di bollo)

  • Legge 431/98 (contratti di affitto a canone libero e concordato)

 

AGEVOLAZIONI:

Art. 16, comma 01 TUIR; Art. 15, comma 1 lettera i-sexies TUIR (a partire da periodo d’imposta 2006) (studenti): Detrazione del 19% dall’imposta lorda per contratti stipulati o rinnovati da studenti universitari fuori sede (l’importo di spesa su cui calcolare la detrazione non può essere superiore a 2.633 euro annui). Chiarimenti da AdE su detrazioni per studenti (Circolare 34/E 2008 o Fiscooggi); D.M. 30/12/2002 e dal più recente D.I. 16/01/2017. Chiarimenti forniti da Circolare 47/E del 20 dicembre 2012

Art. 16, comma 01 TUIR: agevolazioni a favore del conduttore che adibisce l’immobile ad abitazione principale

Art. 95, comma 2 2° parte del Tuir – introdotta da legge Finanziaria 2001: Impresa o società che ha preso in locazione un alloggio al fine di destinarlo ad uso abitativo dei propri dipendenti.

Tassazione agevolata prima casa – (art.1 tariffa, parte prima, DPR 131 del 26 aprile 1986); novità art. 26 del D.L. 104/2013: criteri e misura dell’agevolazione prima casa

Art. 13-bis comma 1, lettera b), T.U. imposte sui redditi (DPR 917/1986): detrazione mutuo È prevista la possibilità di detrarre gli interessi passivi e gli oneri accessori (oneri fiscali, spese notarili, ecc.) dal reddito imponibile ai fini IRPEF fino ad un massimo del 19% sull’importo massimo di euro 4 mila per cui la detrazione potrà raggiungere l’importo massimo di euro 760

Art. 15, comma 1, lettera b) TUIR: in caso di trasferimento per motivi di lavoro, la detrazione degli interessi passivi per l’acquisto dell’abitazione principale spetta anche se l’immobile viene concesso in locazione (ciò anche qualora il trasferimento avvenga in un Comune limitrofo); in questo senso si sono espresse due Circolari dell’Agenzia delle Entrate: - Circolare AdE 21/E 23-4-10 PUNTO 4.5; Circolare AdE 15/E 20-4-05 PUNTO 4.5.

SANZIONI

Essendoci precise disposizioni in materia, in caso di mancato rispetto di tali disposizioni ci sono diverse sanzioni, a seconda dell’infrazione commessa.

Tali misure sono regolate dal Decreto Legislativo 18 dicembre 1997, n. 471 "Riforma delle sanzioni tributarie non penali in materia di imposte dirette, di imposta sul valore aggiunto e di riscossione dei tributi, a norma dell'articolo 3, comma 133, lettera q), della legge 23 dicembre 1996, n. 662"Art.3, comma 5, Dgls 23/2011)

Inoltre le sanzioni variano a seconda del fatto che si tratti di un accertamento su iniziativa dell’Agenzia delle Entrate o di denuncia spontanea da parte del contribuente.

Con Ravvedimento operoso

TARDIVA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE

  • entro 30 giorni di ritardo: 6%, ovvero 1/10 del 60% (+ interessi di mora + imposta dovuta)

ATT.NE: l’importo minimo della sanzione è di 20 euro (1/10 della sanzione minima di 200 euro prevista dal nuovo art. 69 del TUR con esclusivo riguardo a questo caso)

  • entro 90 giorni di ritardo: 12%, ovvero 1/10 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta)

  • entro 1 anno di ritardo: 15%, ovvero 1/8 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta)

  • oltre l’anno ed entro 2 anni di ritardo: 17,14%, ovvero 1/7 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta)

  • oltre 2 anni di ritardo: 20%, ovvero 1/6 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta)

  • dopo la constatazione della violazione (processo verbale di constatazione, senza notifica formale): 24%, ovvero 1/5 del 120% (+ interessi di mora +imposta dovuta)

Codice tributo F24 Elide: 1500 (pagamento imposta); 1507 (sanzione); 1508 (interessi)

N.B. Per imposta dovuta si intende l’imposta dovuta per l’intera durata contrattuale (es. il 2% del canone dell’intero quadriennio, in caso di 4+4)

modifica introdotta da D. Lgs 158/2015

TARDIVA PROROGA RISOLUZIONE IN CEDOLARE SECCA (NOVITÀ Legge di conversione)

Il nuovo art. 3-bis introdotto dalla Legge di Conversione ha eliminato le sanzioni precedentemente previste in caso di tardiva proroga o risoluzione di un contratto in cedolare secca. Non è stato abolito, però, l’obbligo di effettuare la proroga o la risoluzione di un contratto in cedolare. Quindi, per tali adempimenti non sarà più dovuta alcuna sanzione, anche nel caso venissero effettuati con molto ritardo rispetto alla scadenza.

OBBLIGHI AGENTE IMMOBILIARE

Comma 46 dell'articolo unico della legge 27 dicembre 2006, n. 296 (legge finanziaria 2007)

introduce il comma 1-bis nell’art. 57 del D.P.R. 131/86 (TUR): Obbligo solidale (ovvero economico) per i mediatori immobiliari di pagare l’imposta per la registrazione delle scritture private di cui a conoscenza perché stipulate dalle parti a seguito dell’attività di conclusione dell’affare.

LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE TRA PROPRIETARI E INQUILINI

La suddivisione delle spese di competenza tra le parti di un contratto di affitto è una delle questioni più annose... quelle per cui spesso si rovinano rapporti fino a quel momento sereni. Anche in questo caso far riferimento alla legge risolve i dubbi e magari anche le liti!

Le spese sono divise in due grandi categorie:

  • spese ordinarie

  • spese straordinarie.

Sono considerate “ordinarie” le spese che annualmente si rendono necessarie per la gestione delle cose e dei servizi comuni (pulizia delle scale, riscaldamento, oneri per polizze assicurative ecc.).
Sono invece “straordinarie” le spese relative ad interventi eccezionali e una tantum come il rifacimento della facciata, la sostituzione della caldaia o il rifacimento del tetto. 

I principi che regolano la suddivisione delle spese condominiali sono contenuti nel

  • art. 1123 del codice civile, secondo cui «le spese necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione».

Quindi nel Codice Civile il principale criterio è quello del valore dell’immobile, ma considerando che a prescindere da questo aspetto, all’interno dello stesso stabile vi è un utilizzo diverso delle parti comuni, i commi secondo e terzo dell’articolo 1123 introducono criteri correttivi:

«se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne».

«qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità»

Vengono introdotti gli altri due criteri alla base della ripartizione: l’uso e il godimento.

  • L'art. 1124 c.c., invece, fissa l'obbligo del sostenimento delle spese per la manutenzione e la sostituzione delle scale e dell'ascensore, in ragione del valore delle singole unità immobiliari e in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo;

  • l'art. 1130-bis recita: "l'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà".

  • il nuovo art. 1118 c.c. secondo il quale "il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene; non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali".

  • artt. 1125 e 1126 c.c. disciplinano, rispettivamente, la ripartizione delle spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte, dei solai, e dei lastrici solari di uso esclusivo.

Ogni assemblea condominiale, poi, delibera specifiche tabelle contenute nel regolamento condominiale da utilizzare per ripartire alcune spese, anche senza riferimento ai millesimi di proprietà.

Tabella oneri accessori. Ripartizione fra locatore e conduttore concordata tra Confedilizia e Sunia-Sicet-Uniat, registrata il 30 aprile 2014 a Roma (Agenzia Entrate, Ufficio Territoriale Roma 2, n. 8455/3)

COMUNICAZIONE CESSIONE FABBRICATO

Il Decreto Legge 79 del 20 giugno 2012 ha abolito l’obbligo di comunicazione cessione fabbricato in caso di contratti di affitto di durata superiore a 30 giorni, quando scatta l’obbligo di registrazione.

Tuttavia gli adempimenti non sono stati del tutto eliminati: in caso di ospitalità temporanea allo straniero e in caso di locazione al cittadino straniero (come indicato all’art. 7 , D.lgs. 286/1998) sarà necessario effettuare (entro 48 ore dalla consegna delle chiavi) la cosiddetta «DICHIARAZIONE DI OSPITALITÀ». Per straniero si intende il cittadino extracomunitario.

La comunicazione va effettuata presso il Commissariato di Pubblica Sicurezza del comune in cui è sito l’immobile concesso in affitto.

Indice Istat

Come calcolare l’aggiornamento Istat?

Se previsto in contratto (al 100% o 75%) l’indice da prendere in considerazione è quello nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, pubblicato dall’istituto di statiche ogni mese.

Trovate per vostra utilità, qui di seguito, le variazioni percentuali del mese indicato rispetto allo stesso mese dell'anno precedente.

Indici nazionali dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.
Variazioni percentuali (in positivo) del mese indicato rispetto allo stesso mese dell'anno precedente.

Anno Gen Feb Mar Apr Mag Giu Lug Ago Set Ott Nov Dic
2022 4.7 5.6  6.4 5.8  6.8 7.8 7.8  8.1  8.6  11.5    
2021 -0.2  0.2 0.5  0.7  1.2 1.3 1.4  1.9  2.6  3  3.6  3.8
2020 0.5 0.2 0.1 -0.1 -0.4 -0.3 -0.4 -0.7 -0.6 -0.6 -0.4 -0.3
2019 0.7 0.8 0.8 0.9 0.7 0.5 0.2   0.3 0.1 0.0 0.1 0.4
2018 0.9 0.5 0.7 0.4 0.9 1.2 1.5  1.5   1.3 1.5  1.4 1.0
2017 0.9 1.5 1.4 1.7 1.4 1.1 1.0 1.2  1.1 0.9 0.8  0.8 
2016 0.3 -0.2 -0.3 -0.4 -0.4 -0.3 -0.1 -0.1 0.1 -0.1 0.1 0.4
2015 -0.7 -0.4 -0.2 -0.35 -0.1 -0.1 -0.1 -0.1 -0.1 0.0 0.0 0.0
2014 0.6 0.5 0.3 0.5 0.4 0.3 0.1 -0.1 -0.1 0.1 0.2 -0.1
2013 2.2 1.8 1.6 1.1 1.2 1.2 1.2 1.1 0.8 0.7 0.6 0.6
2012 3.2 3.3 3.2 3.2 3.0 3.1 2.9 3.1 3.1 2.7 2.4 2.4
2011 2.2 2.3 2.5 2.6 2.6 2.7 2.7 2.8 3.0 3.2 3.2 3.2
2010 1.3 1.3 1.5 1.6 1.5 1.3 1.7 1.5 1.6 1.7 1.7 1.9
2009 1.5 1.5 1.0 1.0 0.7 0.4 -0.1 0.2 0.1 0.2 0.7 1.0
2008 2.9 2.9 3.3 3.3 3.5 3.8 4.0 3.9 3.7 3.4 2.6 2.0
2007 1.5 1.5 1.5 1.4 1.4 1.6 1.6 1.6 1.6 2.0 2.3 2.6
2006 2.2 2.1 2.1 2.0 2.2 2.1 2.1 2.1 2.0 2.7 1.7 1.7
2005 1.6 1.6 1.6 1.7 1.7 1.6 1.8 1.8 1.9 2 1.8 1.9
2004 2 2.2 1.9 2 2.1 2.2 2.1 2.1 1.8 1.7 1.7 1.7
2003 2.7 2.5 2.6 2.5 2.4 2.3 2.5 2.5 2.5 2.4 2.4 2.3
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