Gli incentivi fiscali, previsti a favore delle ristrutturazioni immobiliari, potrebbero essere una leva in più per convincere i proprietari di immobili fatiscenti o inseriti in contesti danneggiati a procedere con la ristrutturazione del proprio bene; per poterlo magari poi, una volta ristrutturato, rimettere sul mercato ad un canone più alto. Ma allo stesso inquilino? E questi che diritti ha? Può a quel punto pretendere di ritornare?

Sono proprietario di un immobile concesso in affitto con contratto libero di 4 anni + 4. Avendo necessità di ristrutturare integralmente l'immobile (e volendo approfittare delle attuali agevolazioni) vorrei capire come poter richiedere la restituzione dell'immobile e se devo anche allegare una perizia di parte comprovante la necessità di mettere l'immobile affittato a norma e che lo stesso immobile necessita di urgenti lavori, oppure se è sufficiente indicare l'articolo di legge che prevede tale possibilità? Una volta ristrutturato l'immobile lo devo riaffittare all'inquilino che c'era prima? C'è un diritto di prelazione anche su una possibile vendita?
Grazie
Tommaso – Verona

Caro Tommaso,
innanzitutto deve verificare che ci siano i termini per farlo. Quindi la disdetta va inviata almeno sei mesi prima della scadenza dei primi 4 anni e nella raccomandata deve esplicitare di esercitare il diritto di diniego di rinnovo del contratto, a norma dell'articolo 3, comma 1, lettera d), legge 431/98*.
Nel caso in cui l'inquilino non dovesse liberare l'immobile nei termini fissati, per procedere con lo sfratto per finita locazione sarà necessario produrre, nel giudizio di convalida di sfratto, la denuncia di inizio attività (Dia o Scia) o il permesso di costruire, volti a provare che l'immobile è compreso in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito e che la permanenza dell'inquilino è di ostacolo ai lavori di ristrutturazione. In mancanza, e in caso di opposizione dell'inquilino, tali autorizzazioni potranno essere prodotte anche nel giudizio cosiddetto locatizio (articolo 447-bis, Codice di procedura civile), con il deposito della memoria integrativa. Tra l'altro secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale la legge 431/98 non consentirebbe al giudice alcuna indagine sulla serietà dei motivi adotti dal proprietario per ottenere il rilascio, considerato che la legge 431/98 già prevede sanzioni per le ipotesi in cui i motivi della disdetta siano pretestuosi e non veritieri (Tribunale di Milano, 18 dicembre 2003, n. 16398).
Per quanto riguarda i diritti dell'inquilino, possiamo tranquillizzare sempre i proprietari, specificando che l'inquilino non può, in ogni caso, vantare alcun diritto di prelazione per una nuova locazione, né alcun diritto di prelazione nella vendita, che è prevista solo nel caso in cui il motivo di disdetta alla prima scadenza sia proprio quello di vendere l'immobile a terzi (articolo 3, comma 1, lettera g).

*Riportiamo di seguito l'articolo della Legge 9 dicembre 1998, n. 431 "Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo", pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 292 del 15 dicembre 1998 - Supplemento Ordinario n. 203/L

Art. 3.
(Disdetta del contratto da parte del locatore).

1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
2. Nei casi di disdetta del contratto da parte del locatore per i motivi di cui al comma 1, lettere d) ed e), il possesso, per l'esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o dell'autorizzazione edilizia è condizione di procedibilità dell'azione di rilascio. I termini di validità della concessione o dell'autorizzazione decorrono dall'effettiva disponibilità a seguito del rilascio dell'immobile. Il conduttore ha diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui all'articolo 40 della legge 27 luglio 1978, n. 392, se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l'immobile. Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata.

3. Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito.

4. Per la procedura di diniego di rinnovo si applica l'articolo 30 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni.

5. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria, la disponibilità dell'alloggio e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3.
6. Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.

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