Seconda parte della guida completa all'utilizzo corretto della cedolare secca: come richiederla e quali vantaggi fiscali offre ai prorpeitari. E soprattutto, quale risparmio per chi la sceglie?
3. Come e quando esercitare l'opzione
Il proprietario che decide di optare per la cedolare secca deve
▪ Inviare comunicazione al conduttore: mediante lettera raccomandata, con la quale comunica l'esercizio dell'opzione e rinuncia espressamente alla facoltà di chiedere l'aggiornamento Istat, o aumenti previsti in contratto, a qualsiasi titolo. La circolare E/26 permette di sostituire questo obbligo con una clausola da inserire direttamente nel contratto, nella quale specificare la volontà del locatore di optare per il regime di cedolare secca e rinunciare contestualmente agli aggiornamenti Istat.
▪ Presentare la Comunicazione all'Agenzia delle Entrate: registrazione del contratto di locazione, proroga o risoluzione
▪ Effettuare il versamento dell'acconto e del saldo dell'imposta nei termini previsti
▪ Presentare la dichiarazione dei redditi
▪ In caso di esercizio dell'opzione, quindi, non è dovuta la comunicazione all'autorità di Pubblica Sicurezza (la cd. Cessione di Fabbricato)
L'opzione può essere esercitata anche durante la durata del contratto, in una delle annualità successive alla prima. Tale possibilità è ammessa nel termine di versamento dell'imposta di registro relativa all'annualità per la quale si intende optare per la tassazione sostitutiva, con presentazione dell'apposito modello 69. E' riconosciuta al contribuente la facoltà di revocare l'opzione in ciascuna annualità successiva a quella in cui l'opzione è stata esercitata.
La revoca non esclude la possibilità di optare nuovamente per la cedolare secca, nelle annualità successive, mediante la presentazione del mod. 69 entro il termine del versamento dell'imposta di registro relativa all'annualità
4. Calcolo e convenienza
Le aliquote previste sono
21% per i contratti a canone libero e per i contratti transitori
10% per i contratti a canone concordato 3+2 e i contratti a studenti universitari fuori sede
La base imponibile sarà costituita dall'intero canone di locazione annuo, ovvero il 100% del canone, senza le deduzioni previste.
Esempio: canone di locazione di 540 euro mensile determina un reddito da locazione di 6.480 euro sui quali il proprietario pagherebbe 1361 euro di cedolare per un contratto libero 4+4 e di 648 euro per un contratto a canone concordato.
L'opzione per la cedolare secca sostituisce:
▪ l'Irpef e le relative addizionali regionali e comunali;
▪ l'imposta di registro e di bollo;
▪ l'imposta di registro sulle annualità successive, proroghe e risoluzioni
La cedolare secca non assorbe
▪ I tributi speciali
▪ L'imposta per garanzie di terzi
▪ In caso di cessione di contratto, l'imposta di registro e di bollo
L'esercizio dell'opzione esclude l'applicabilità dell'aggiornamento Istat
▪ La Circolare E/26 esclude la possibilità di applicare l'aggiornamento Istat pro-quota; ovvero, nel caso di due o più locatori la scelta di un solo locatore per il regime agevolato impone la perdita dell'aggiornamento Istat anche per gli altri locatori
L'analisi di convenienza va fatta caso per caso. La convenienza è tanto maggiore all'aumentare dell'aliquota marginale del contribuente.
5. Riferimenti normativi:
- Art. 3 del Decreto legislativo 14 marzo 2011, n.23, attuativo del Federalismo Fiscale Municipale, pubblicato sulla G.U. n. 67 del 23 marzo 2011
- Provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle entrate del 7 aprile 2011,(protocollo n. 2011/55394)
- Approfondimenti applicativi dell'Agenzia delle entrate: Risoluzione E/59 del 25 maggio 2011, Circolare E/26 del 1 giugno 2011
La normativa nella quale si inserisce l'ambito di applicazione della nuova modalità di tassazione è la seguente:
o Art. 36 e segg., Tuir (determinazione del reddito ai fini Irpef)
o Art.5, Parte i della tariffa, D.P.R. 131/1986 (imposta di registro)
o Legge 431/98 (contratti di affitto a canone libero e concordato)
o D.Lgs 471/1997 (sanzioni in caso di violazione degli obblighi dichiarativi)
POTREBBE INTERESSARTI ANCHE:
Proroga del contratto in cedolare secca, allarme rosso!
Quanto e quando conviene la cedolare secca? Una guida per punti per una scelta consapevole.
