Dopo essere stata messa in ombra dall'entrata in vigore dell'IMU, la Cedolare Secca riconquista le prime pagine, per effetto di una nuova Circolare dell'Agenzia delle Entrate (n.47/E del 21 dicembre) che chiarisce gli ultimi dubbi in materia.

Per chiarirli tutti definitivamente ed avere perfetta padronanza di questa nuovo regime impositivo, vi offriamo una guida semplice, efficace e completa.

1. Cos'è la cedolare secca.

▪ Nuova modalità di tassazione
▪ Imposta alternativa all'Irpef
▪ Facoltativa
▪ Prevede aliquote fisse

2. AMBITO DI APPLICABILITÀ: quali caratteristiche devono avere i contratti affinché sia possibile per il proprietario optare per la cedolare secca?

Proprietario:
L'opzione può essere esercitata dal locatore, persona fisica, che possieda l'unità abitativa in qualità di:
- Proprietario
- Titolare di altro diritto reale di godimento, es. usufrutto
Ai sensi dell'art. 3, comma 6, sono esclusi dalla possibilità di opzione gli esercenti attività d'impresa, arti o professioni. Rimangono quindi escluse le locazioni effettuate da società in genere, imprese edili (es. società di costruzioni), società immobiliari. Sono escluse anche le società semplici.

Inquilino:
Il contratto deve essere intestato a persone fisiche. La Circolare E/26, infatti, esclude chiaramente dall'ambito dell'applicazione della cedolare i contratti di locazione intestati a conduttori che svolgono l'esercizio di attività di impresa.
Sono esclusi dunque i contratti ad uso foresteria e i contratti intestati a soggetti IVA, in genere, seppur destinati a soddisfare finalità abitative (pag. 6 C.E/26)

Contratto:
La locazione deve avere ad oggetto unità immobiliari abitative, locate ad uso abitativo.
Ciò implica che devono essere rispettate, contemporaneamente, le seguenti condizioni:
- l'unità immobiliare deve essere accatastata in una delle categorie abitative del "Gruppo A" (ad eccezione dell' A/10, relativa a "uffici e studi privati")
- la locazione deve essere ad uso abitativo alle locazioni abitative e loro pertinenze, se affittate congiuntamente all'immobile principale.
Non è pertanto possibile, per i proprietari, applicare la cedolare secca nel caso di:
- Contratti di immobili ad uso diverso dall'abitativo (negozi, uffici, capannoni, ecc..)
- Contratti di sublocazioni
Ne deriva che il regime sostitutivo non possa trovare applicazione in presenza di unità immobiliare che, seppur accatastata in A/2 (abitazione civile), sia locata ad uso ufficio e viceversa, e l'esclusione dei contratti ad uso promiscuo, così come precisato dalla Circolare E/26, a pag.6

..continua

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