Ormai i mezzi informatici più avanzati entrano anche nei rapporti di locazione e così a qualche inquilino viene in mente di usare la più comoda posta elettronica per comunicare al proprietario l'intenzione di liberare l'immobile. Possiamo quindi dire addio al caro vecchio cartaceo? Alla raccomandata con ricevuta di ritorno che spesso si perde negli oscuri meandri delle poste Italiane. Un proprietario deve quindi ritenere valida la comunicazione ricevuta tramite mail? È sufficiente una mail qualunque o è strettamente necessario che la comunicazione sia inviata tramite indirizzo PEC (Posta Elettronica Certificata) ad un indirizzo "altrettanto" PEC?

Buongiorno,

mi chiamo Debora e mi permetto disturbare per una situazione un po' particolare per la quale non sono riuscita a trovare informazioni.

Dal 01.10.2010 ho affittato il mio monolocale con contratto ad uso abitativo 4+4, quindi scadenza dei primi 4 anni al 30.09.2014. Il contratto è regolare e registrato. L'inquilino già nel corso del 2013 mi aveva segnalato via mail di aver acquistato altro immobile in costruzione che avrebbero dovuto ultimare già a inizio 2014 nel quale si sarebbe trasferito.

L'inquilino salvo ritardi nei pagamenti che di questi tempi possono capitare a tutti per i primi tre anni era stato piuttosto puntuale (con questo intendo che per quanto ricordo se restava indietro di qualche mese poi saldava anche l'arretrato). Nel 2014 ha iniziato ad essere costantemente in ritardo ma corretto dal punto di vista informativo, mi ha infatti comunicato che alla scadenza del 30.09.2014 (quindi alla naturale scadenza dei primi 4 anni) avrebbe lasciato l'immobile, con anticipo rispetto ai sei mesi previsti di preavviso. La disdetta mi è stata inviata dalla sua mail certificata PEC alla mia mail "normale".

Nei mesi successivi ancora i pagamenti sono irregolari ed arriviamo quasi alla data in cui avrebbe indicato che liberava l'immobile senza che siano pagati i canoni da Maggio a Settembre 2014 e le spese condominiali. Dato che nelle mail mi rappresentava problemi con qualche cliente non ho fatto pressioni e allo scopo di agevolarlo ho risposto affermativamente alla sua richiesta di ridurre il debito considerando il deposito cauzionale (debito che comunque non viene saldato).

Fin qui credo che la situazione sia abbastanza "classica".

Dato che l'immobile è decisamente lontano dalla mia residenza a Settembre inizio ad "allertare" l'Agenzia immobiliare per la consegna chiavi.

Però arriva fine settembre e l'inquilino mi scrive che la nuova casa non è pronta, che ha necessità di fermarsi qualche giorno in più. Sempre per agevolarlo gli dico di non preoccuparsi (adesso anche io mi trovo in difficoltà perché sono mesi che non ricevo l'affitto ma mi arriva IMU, tasse etc.). Ma è una persona adulta (65 anni) che non voglio mettere in difficoltà dato che capisco che per la casa nuova lo stanno facendo dannare.

Quello che succede comunque è che siamo a fine gennaio e l'inquilino non è uscito (e ha pagato forse uno solo dei mesi di affitto arretrati) e ora dietro il mio ennesimo sollecito contesta di voler rimanere fino a metà 2015.
Ora quello che temo io: non è che sono in difetto io per aver accettato una disdetta inviata tramite mail?
Torno a scusarmi per il disturbo e ringrazio anticipatamente per un'eventuale suggerimento o consiglio.
Con i migliori saluti
Debora

Cara Debora, qui credo che il problema risieda più nel far liberare l'immobile che nel rendere valida la disdetta. Di fatto possiamo pensare che la disdetta inviata tramite mail è valida dal momento in cui entrambi (lei ed il suo inquilino) date valore a tale comunicazione e quindi avete iniziato a discutere delle conseguenze di tale atto. A livello di contestazione, infatti, né lei e tanto meno l'inquilino potreste andare dal giudice a contestare la maniera in cui è avvenuta la comunicazione di chiusura del contratto, bensì potrà sicuramente lamentare il fatto che a tale comunicazione non sia poi effettivamente seguita la liberazione dell'immobile nei tempi concordati.
Se invece lei avesse voluto contestare il mezzo con cui aveva appreso della disdetta, allora davanti al giudice lei avrebbe potuto dichiarare di non aver ricevuto la comunicazione di risoluzione del contratto e l'inquilino non avrebbe potuto dimostrare il contrario, poiché lui ha utilizzato il suo indirizzo Pec, correttamente, ma il destinatario aveva un indirizzo mail non certificato, quindi un indirizzo tramite il quale non è possibile certificare il contenuto della comunicazione ricevuta. Nel suo caso però non è questo in contestazione, ritenendo di fatto lei valida la disdetta e il recesso comunicato e irrevocabile. Ora quello che dovrà fare per liberare l'immobile e provare a recuperare le somme non versate è rivolgersi ad un legale per iniziare la causa di sfratto.

Per gli altri inquilini che vogliano utilizzare i nuovi e più veloci mezzi di comunicazione consigliamo di inviare tali informazioni e qualsiasi documento ufficiale potendo disporre di un indirizzo Pec in uscita e un indirizzo Pec del destinatario a cui l'avviso è indirizzato.

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