Il recente report sull'andamento delle locazioni pubblicato dall'Ufficio Studi Solo Affitti ha appena confermato che questa è la tipologia largamente più utilizzata in Italia, con il 45,1% di preferenze. Lunga durata e canone libero: queste sono le caratteristiche salienti che tratteggiano l'identikit del "contratto libero" che piace così tanto a proprietari ed inquilini. Scopriamo perché!

Introdotto dalla legge 431 del 1998, che ha integralmente riformato la disciplina delle locazioni abitative, questo contratto ricalca, per durata e caratteristiche, il vecchio contratto "patti in deroga", ma con alcune importanti novità.
A tutela della stabilità abitativa dell'inquilino questa formula contrattuale prevede un termine minimo di durata pari a 4 anni: durante questo periodo il proprietario non può esercitare facoltà di disdetta e deve quindi garantire all'inquilino la disponibilità dell'immobile. Il proprietario che abbia necessità di rientrare in possesso dell'abitazione data in affitto dovrà attendere la scadenza del contratto: in particolare, almeno sei mesi prima che la locazione giunga al termine del quarto anno, il proprietario può inviare disdetta, a condizione che giustifichi la sua necessità di interrompere il rapporto locativo con una delle motivazioni ammesse dalla legge. Così, ad esempio, il proprietario potrà esercitare facoltà di disdetta qualora abbia necessità di utilizzare personalmente l'immobile o di destinarlo ad uso di un parente, per necessità di ristrutturare integralmente lo stabile o di vendere l'appartamento, e così via. Qualora nessuna delle condizioni previste dalla legge (art. 3, comma 1 legge 431/98) dovesse verificarsi, il contratto si rinnoverà automaticamente alle stesse condizioni per altri 4 anni.
Mentre il proprietario deve rispettare i vincoli imposti dalla legge in termini di durata, l'inquilino usufruisce della possibilità di recedere in qualunque momento dal contratto, inviando, almeno 6 mesi prima della data alla quale vuole lasciare l'abitazione, una lettera raccomandata che indichi la grave motivazione alla base della decisione di recesso.
Chiariti gli aspetti relativi alla durata del contratto, le altri condizioni contrattuali sono sostanzialmente lasciate alla libera determinazione delle parti, a partire dal canone, completamente libero, proseguendo con le modalità di aggiornamento annuale del corrispettivo (non più sottoposto al limite massimo del 75% dell'indice ISTAT), la ripartizione delle spese accessorie e così via.
Nelle intenzioni del legislatore questo contratto assume chiaramente lo scopo di fornire una formula che da una parte possa dare delle garanzie al conduttore in termini di continuità della locazione, lasciando, dall'altro, al proprietario, in contropartita, ampia libertà nel determinare gli altri aspetti del rapporto locatizio, soprattutto dal punto di vista economico.

A chi conviene il contratto libero?
Troveranno sicuro vantaggio nell'adottare questa formula contrattuale quei proprietari che vedono nel loro immobile un investimento da mettere a reddito: determinato un canone in linea con il mercato, con la previsione di aggiornamenti equi, la durata tendenzialmente elevata del rapporto di locazione garantisce continuità nella percezione del reddito dell'immobile, evitando gli inconvenienti e soprattutto le spese, legati al frequente turnover di inquilini.
Dall'altro lato troveranno vantaggioso stipulare un contratto libero, fatte le adeguate valutazioni economiche, quegli inquilini la cui esigenza di abitare l'immobile sia relativamente duratura (fatta salva la possibilità di recedere dal contratto in qualunque momento qualora le esigenze dovessero cambiare).

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