Manuale facile per sfrattare un inquilino moroso.

Ne siamo consapevoli, l’argomento sfratto non è mai tanto piacevole da affrontare, ma di fatto rimane tra gli argomenti di maggiore interesse. Sia per chi, proprietario di un immobile, si ritrova ad avere lo stesso occupato da qualcuno che non paga e rivendica il diritto a riappropriarsi di tale bene concesso, come sancisce la legge e il contratto stipulato, solo dietro il regolare pagamento di un compenso pattuito. Interessante anche per l’inquilino che si dovesse ritrovare nella difficile situazione di non poter più affrontare la spesa di un canone di affitto e quindi a subire una causa di sfratto.

Quali sono le mosse che dovrà fare il proprietario? Come potrà rispondere l’inquilino? le tempistiche?
Passo dopo passo si avanza verso lo sfratto. Riassumiamo i 10 principali step del processo di sfratto.

1. Inviare la lettera di sollecito:

se c’è un primo ritardo nel pagamento del canone di affitto, rispetto alla scadenza concordata, la prima e più semplice mossa è quella di inviare un atto ufficiale, quindi una raccomandata, per ricordare all’inquilino la scadenza appena passata e invitarlo, pertanto, a saldare quanto prima il debito. Se il passo per il proprietario è quello di inviare la raccomandata, per l’inquilino l’invito è a ritirare e leggere sempre la posta.

2. Scegliere un bravo avvocato:

se l’inquilino ha ignorato il sollecito e non giustifica il ritardo o se volete in ogni caso iniziare a tutelarvi, potete rivolgervi ad un avvocato che possa procedere con la causa di sfratto. Ricordiamo che in base alla legge 431/98 che regolamenta gli affitti abitativi il mancato pagamento anche solo di un mese di affitto concede al proprietario la possibilità di “intimare lo sfratto per morosità”. È importante scegliere attentamente un avvocato bravo, ma soprattutto specializzato in questo tipo di causa e che abbia esperienza, conoscendo bene la procedura e le tempistiche.

3. Messa in mora:

ora sarà l’avvocato scelto ad inviare all’inquilino una lettera, con carattere ufficiale. Nella lettera, ai sensi e per gli effetti dell’ art. 1219 e ss. c.c., si intimerà il debitore/inquilino a saldare quanto dovuto (si deve documentare il rapporto in base al quale si avanza tale richiesta) e si indica la data ultima, oltre la quali si procederà rivolgendosi alle autorità giudiziarie.

4. Intimazione di sfratto:

l’inquilino riceverà sempre una lettera, ma una seconda lettera dal colore verde che contiene la convocazione in Tribunale con il titolo “Intimazione di sfratto per morosità” e la data in cui presentarsi per l’udienza davanti al Giudice.

5. La prima udienza:

stabilita la data e una volta comunicata all’inquilino, questi potrebbe non presentarsi e allora il Giudice può convalidare lo sfratto; oppure può presentarsi e dichiarare di essere disposto a saldare gli arretrati, richiedendo pertanto al Giudice (in virtù di determinate giustificazioni) di concedere il “termine di grazia”. Se il Giudice accoglie la richiesta, lascia all’inquilino di solito circa 3 mesi (possono diventare 120 giorni per casi particolari) per pagare il debito, ovvero canoni e/o oneri accessori non corrisposti, maggiorati degli interessi legali e delle spese processuale e fissare già una seconda udienza.

6. Successive udienze:

se c’è stato un termine di grazia il Giudice verifica subito se effettivamente l’inquilino ha rimediato, pagando gli affitti arretrati e i relativi interessi. Se l’inquilino ha pagato integralmente quanto dovuto la causa di sfratto decade e il rapporto di affitto prosegue (il termine di grazia può essere concesso per un massimo di tre volte in un quadriennio). Se l’inquilino non ha pagato, allora, il Giudice convalida lo sfratto, dichiarando risolto il contratto e fissa un termine per l’inizio della procedura di esecuzione dello sfratto, alla fine della quale l’inquilino dovrà liberare la casa.

7. Precetto:

una volta ottenuto il titolo esecutivo va notificato presso il domicilio dell’inquilino l’”atto di precetto” con cui si intima all’inquilino di rilasciare l’immobile entro 10 giorni dalla notifica.

8. Esecuzione:

se l’inquilino non lascia spontaneamente l’immobile entro la data indicata, viene inviata una successiva lettera con cui l'ufficiale giudiziario comunica il giorno in cui si recherà nell'immobile per eseguire forzatamente e materialmente lo sfratto. Prima di poter eseguire lo sfratto potrebbero succedersi diversi accessi dell'Ufficiale Giudiziario.

9. Verbale di rilascio:

lo sfratto può considerarsi concluso ed eseguito quando l’Ufficiale Giudiziario redige e firma il verbale di rilascio immobile. Tale documento deve riportare, dettagliatamente, l’elenco di eventuali oggetti e mobili che l’inquilino non ha portato via e di cui il proprietario viene nominato custode.

10. Chiusura:

è importante ricordarsi di registrare presso l’Agenzia delle Entrate la chiusura definitiva del contratto, soprattutto per poter recuperare eventuali somme anticipate come tasse sui redditi non percepiti. Inoltre, per recuperare eventuale debito non ancora saldato, occorre procedere con la causa civile tra le parti (art. 669 cpc).

10 + o punto zero :

aggiungiamo un ultimo punto che riteniamo sia la mossa principale da fare: prevenire!!
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