Sarà la stagione, sarà che non ci sono più le case di una volta.. sta di fatto che purtroppo sono tanti, inquilini e proprietari, a ritrovarsi con il gravoso problema della muffa. Pareti che si coprono di strane escrescenze, odori indelebili ed una spiacevolissima sensazione di umidità che permane nonostante i tanti rimedi (casalinghi o professionali) che si mettono in campo. Ma la questione che preme i nostri lettori è soprattutto: quale rimedio dal punto di vista del contratto? Continua ad essere valido oppure l'inquilino può chiedere la risoluzione immediata senza preavviso?

Buongiorno,
le rubo qualche minuto per raccontarle la mia storia e capire se ho meno modo di intervenire e di venirne a capo.
Abbiamo un contratto di affitto regolarmente registrato dall'ottobre 2010. L'appartamento è stato visionato trovato in buono stato imbiancato.
Dal 1 novembre 2010, prima pioggia, è emersa la muffa in camera da letto, bagno e sala.
Dopo varie richieste di intervento, tutte documentate via mail, il proprietario decide di installare dei pannelli isolanti e di rimbiancare. (GENNAIO 2011)
La situazione sicuramente è migliorata, ma nell'inverno successivo la muffa si ripresenta, in minor quantità ma è li sopra la mia testa ogni notte. Nel frattempo vi è anche stata una scarsa funzionalità del sistema di riscaldamento.
La nostra casa viene invasa da esperti che all'unanimità dicono e dichiarano che vi è un problema strutturale di areazione della facciata (purtroppo non ho io le relazioni degli architetti).
Il proprietario di casa nel frattempo è in conflitto con l'amministratore perché vuole un rimborso spese.
Ora lo scorso novembre abbiamo dato ufficiale disdetta al contratto di locazione, non voglio più spendere un sacco di soldi per vivere e convivere con la muffa.
Voglio però capire se posso intervenire in una delle seguenti cose:
• avvalermi della facoltà della risoluzione del contratto per vizi dovuti all'immobile
• chiedere una riduzione del canone di locazione (1578 c.c) con relativo rimborso delle quote versate e risarcimento dei danni derivanti dai vizi stessi
• far intervenire la ASL e dichiarare insalubre l'abitazione.
La ringrazio per quanto mi saprà dire,
La ringrazio
Saluti
Monica

Gentile Monica,
ha pienamente ragione quando sostiene che la questione principale è quella di capire se si trova di fronte ad una situazione di vizio, ovvero difetto strutturale dell'abitazione o ad una situazione di "caso fortuito", creatasi in seguito a danni arrecati all'immobile a causa di infiltrazioni esterne, età dello stabile, mancanza di manutenzione.
Se pensiamo ad un vizio dell'abitazione, quindi ad un difetto strutturale, dovuto al materiale con cui è stato costruito, ad esempio, allora gli elementi importanti da analizzare sono:
• che tale vizio deve impedire o ridurre notevolmente il godimento dell'immobile in affitto, concesso, da contratto, allo scopo di venire usato come abitazione;
• deve trattarsi di un vizio che, al momento della stipula del contratto, non era conosciuto o facilmente riconoscibile dall'inquilino, usando l'ordinaria diligenza.
Se il vizio contestato, quindi, ha entrambe le caratteristiche, allora lei, come indicato dall'articolo 1578 del Codice Civile, può scegliere tra due soluzioni:
1. chiedere la risoluzione del contratto di locazione, immediata senza necessità di rispettare il termine dei tre o sei mesi previsti da contratto;
2. oppure chiedere la riduzione del canone di locazione.
Oltre a ciò lei può agire nei confronti del proprietario per richiedere il risarcimento dei danni derivanti dai vizi stessi; non potrebbe, invece, pretendere l'esecuzione di lavori di manutenzione dell'immobile, né eseguire direttamente le riparazioni.

Se invece non parliamo di un vizio strutturale, ma di un "caso fortuito" risolvibile con dei lavori di ristrutturazione (se ad esempio le infiltrazioni di cui parla non fossero dovute alla vetustà dell'immobile o al materiale usato, bensì alla rottura di una tubazione) allora l'obbligo dell'inquilino è di avvertire il proprietario affinché provveda a far eseguire i necessari lavori di riparazione. Se il proprietario è disponibile a far eseguire le riparazioni, l'inquilino deve sopportare tali lavori, anche se questo implica una riduzione del godimento del bene concesso in affitto. Se tale limitazione dovesse durare per oltre 1/6 della durata della locazione o comunque per più di 20 giorni, l'inquilino può chiedere una riduzione del canone proporzionata alla durata delle riparazioni ed al mancato godimento del bene (in nessun caso è consentito all'inquilino di autoridursi il canone).
Se il proprietario, però, decidesse di non intervenire e di non voler sostenere le spese di riparazione, allora l'inquilino può scegliere tra:
• l'esecuzione forzata in forma specifica degli obblighi di fare (in questo modo potrebbe costringere il proprietario ad eseguire i lavori di riparazioni);
• oppure chiedere la risoluzione del contratto per inadempienza del proprietario (quando parliamo di una grave inadempienza).
Anche in questo caso, a prescindere dalla scelta, l'inquilino ha diritto a chiedere il risarcimento dei danni subiti.

Riportiamo un po' di articoli del Codice Civile utili
1578 Vizi della cosa locata
Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi conosciuti o facilmente riconoscibili (1580, 1581).
Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna (1494).

1580 Cose pericolose per la salute
Se i vizi della cosa o di parte notevole di essa espongono a serio pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari o dipendenti, il conduttore può ottenere la risoluzione del contratto, anche se i vizi gli erano noti, nonostante qualunque rinunzia (1229, 1578, 1579, 1581).

1460 Eccezione d'inadempimento
Nei contratti con prestazioni corrispettive, ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l'altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria, salvo che termini diversi per l'adempimento siano stati stabiliti dalle parti o risultino dalla natura del contratto.
Tuttavia non può rifiutarsi l'esecuzione se, avuto riguardo alle circostanze, il rifiuto è contrario alla buona fede.

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