Continuiamo ad occuparci di sfratti, soprattutto di sfratti per morosità, considerando le tante richieste che (purtroppo) ci arrivano sull'argomento. In questo caso una nostra lettrice, molto preparata, ci propone un quesito davvero interessante: quello relativo all'opportunità di inserire una specifica clausola risolutiva espressa, da usare, nei casi in cui l'inquilino non paghi più il canone, per far liberare l'immobile, chiudere il contratto ed evitare di pagare le tasse sui canoni non incassati.

Gentile esperto, ho bisogno del suo consiglio rispetto ad una clausola da inserire in un contratto di locazione commerciale, dati i pareri discordanti in proposito. Vorrei sapere se, nel caso di morosità dell'inquilino, è sufficiente il riferimento alla clausola risolutiva espressa ai sensi dell'art. 1456 c. c., inserita nel contratto, e la dichiarazione di volersene avvalere, per risolvere di diritto il contratto e comunicarlo all'Agenzia delle Entrate, senza aspettare l'esito del procedimento di convalida di sfratto fatto dal Tribunale. Ciò al fine di evitare di dover pagare tasse su redditi non percepiti, come da circolare 11/E del maggio 2014.
Grazie.
Cordiali saluti da Silvestra.

Gentilissima Silvestra,
ringraziandola per lo stimolante segnalazione, siamo a specificare che, in caso di morosità dell'inquilino, il proprietario potrebbe risolvere il contratto, al di fuori del "normale" sfratto per morosità, utilizzando tre "ipotesi":
1) Clausola risolutiva espressa (prevista e regolata dall'art. 1456 Codice Civile), in questo caso nel contratto si specifica che in caso di mancato pagamento del canone da parte dell'inquilino, il contratto si intende risolto di diritto;
2) Diffida ad adempiere (art. 1454 Codice Civile): il proprietario chiede di adempiere al pagamento del canone entro 15 giorni al massimo; oltre questo termine intenderà risolto il contratto;
3) Le parti si accordano e, consensualmente, decidono di interrompere il contratto d'affitto.

Sebbene le prime 2 in linea teorica comportino la risoluzione di diritto del contratto, in pratica per essere percorse dal proprietario richiedono comunque l'attivazione del procedimento di sfratto per morosità (cfr. Cass. Civ. 27/8/2013 n. 19602). L'unica differenza è che in questo caso il Giudice andrebbe ad emettere una sentenza di natura dichiarativa e non costitutiva. In ogni caso, però, dovrà essere un giudice ad accertare l'esistenza dell'inottemperanza e la colpa dell'inquilino, riconoscendo alla fine l'avvenuta risoluzione di diritto del contratto.
La terza strada, quella della risoluzione consensuale, è l'unica davvero efficace per evitare l'attivazione di un giudizi, in cui l'inquilino si vedrebbe perdente e gravato di costi ulteriori.

La premessa è fondamentale per arrivare a dire che sebbene esistano strumenti che, dal punto di vista teorico, prevedono la risoluzione unilaterale del contratto da parte del proprietario, dal punto di vista pratico il proprietario dovrà necessariamente attivare una causa di sfratto nel caso in cui l'inquilino non intenda rilasciare l'immobile o si opponga alla risoluzione unilaterale.

Possiamo però condividere la buona notizia, riportata di recente anche dalle sentenze prese in considerazione nella nostra rubrica "Prima Pagina" che nelle ipotesi di utilizzo da parte del proprietario della clausola risolutiva espressa o della diffida ad adempiere, quesiti potrà in ogni caso considerare risolto il contratto d'affitto e per questo, non essendoci un contratto in essere, non sarà più necessario dichiarare il relativo canone di locazione.

Quindi se per i contratti ad uso abitativo è possibile, a conclusione del procedimento di sfratto, ottenere un credito d'imposta sui canoni versati, per i contratti ad uso diverso dall'abitativo tali somme andrebbero perse. È proprio per questo che la Circolare dell'Agenzi delle Entrate 11/E del 21/04/2014 ha specificato, così come la sentenza 362/2000 della Corte costituzionale, che il proprietario può ricorrere agli istituti del Codice Civile che abbiamo citato per conseguire la risoluzione del contratto d'affitto e sottrarsi all'obbligo di tassare i canoni non percepiti, tornando a dichiarare semplicemente la rendita catastale.
Tale risoluzione è stata confermata anche dalle sentenze n. 11158/2013, 22588/2013, 651/2012 nelle quali si ribadisce che il proprietario è tenuto a versare le tasse sui canoni di affitto (a uso abitativo e commerciale) non percepiti, a causa della morosità dell'inquilino, solo fino al momento della risoluzione contrattuale, anche non giudiziale.

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