Spesso per evitare di intestare le utenze agli inquilini e quindi rischiare di dover frequentemente presentare pratiche di voltura delle utenze, molti proprietari preferiscono introdurre una cifra forfettaria che rappresenta, per esperienza, il consumo medio per l'immobile concesso in affitto. Ma a questo punto è obbligatorio presentare poi, dietro richiesta, il conguaglio delle spese realmente sostenute? Tale cifra concorre alla formazione del reddito da locazione, su cui si pagano irpef o cedolare?

Buongiorno,
vorrei affittare per un anno un bilocale ad una famiglia della repubblica Ceca con un contratto transitorio.
Il capofamiglia ha un contratto di lavoro per circa un anno presso una ditta italiana.
Vorrei sapere se è possibile stipulare il contratto in oggetto con la formula "tutto compreso"
(cioè energia elettrica, acqua, metano e WiFi compresi nel prezzo che concorderemo)?
Potrò poi detrarre le spese sostenute per acqua, luce, gas dal reddito derivante dall'affitto?
Ringraziandola anticipatamente per l'attenzione
Cordialmente
Rosario

Gentile Rosario,
è possibile prevedere nel contratto (immagino di tipo transitorio) che andrà stipulare con questi inquilini un forfait fisso, anticipato, che copre le spese per i consumi ed eventualmente anche per il condominio. La prima distinzione da fare, però, riguarda il come deve formulare tale richiesta.
Innanzitutto è necessario distinguere la quota di canone, da quella delle spese. Infatti, se lei indicasse genericamente un canone di locazione di 800 euro, comprensivo dei consumi e delle spese accessorie, si troverebbe poi a pagare l'eventuale imposta di registro e soprattutto le tasse sul reddito da locazione (irpef o cedolare) sugli interi 800 euro.
Mentre se lei distingue 720 euro, ad esempio, come canone di locazione e 80 euro a titolo di acconto per i consumi relativi a riscaldamento, condominio, acqua e depurazione, allora dovrebbe pagare le imposte solo sulla quota canone, di 720 nel caso preso in considerazione come ipotesi.

La seconda cosa importante da distinguere è se vuole inserire un conguaglio di tali spese, a fine anno o ogni sei mesi, in modo da andare a compensare eventuali somme versate in più da parte degli inquilini o richiedere il rimborso per consumi più alti di quelli preventivati.
Questa è la modalità più utilizzata, perché sicuramente regolare ed ammessa dalla legge, ma anche perché tutela il proprietario nel caso di consumi eccessivi, di aumenti e anomalie varie.
In questo caso si riporta che gli oneri accessori sono ripartiti in base alla "Tabella oneri accessori", allegato G al decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell'economia e delle finanze, emanato ai sensi dell'articolo 4, comma 2, della legge n. 431/98 e si specifica che ci sarà un conguaglio. In questo caso l'inquilino stesso può chiedere di verificare i giustificativi delle spese e controllare se quanto versato è in linea o meno con i consumi reali.

In ogni caso per i contratti liberi 4 +4, ma solo per questi e quindi non per i contratti a canone concordato e tanto meno per i contratti ad uso diverso dall'abitativo, è possibile inserire una clausola che preveda un forfait fisso per le spese, invariabile ed indipendente da quelli che sono i consumi o il reale importo delle spese incluse.
Questa tesi è avvalorata da una sentenza del Tribunale di Firenze dell'8 marzo 2007, che recita: «se in un contratto di locazione abitativa si pattuisce una clausola di forfetizzazione degli oneri accessori a carico del conduttore in aggiunta al canone propriamente detto, l'importo pattuito resta invariabile ed è indifferente alla effettiva entità e all'esistenza degli oneri, senza che possa configurarsi a carico del locatore l'onere di dimostrare e documentare l'entità degli oneri, e anche nel caso che questi non siano stati effettivamente sostenuti, e senza che possa ritenersi attribuita al conduttore la facoltà di dimostrare che le spese sono state inferiori al forfait, o non sono state effettuate».
Rispetto a questa interpretazioni ci sono però ancora alcune perplessità legate al fatto che seppure la legge 431/98, che ha riformato le locazioni abitative, permetta di introdurre nel contratto alcune deroghe agli articoli di legge che regolano la suddivisione delle spese, con esplicita clausola vessatoria e quindi doppia firma, rimane il dubbio che una clausola che prevede di far pagare all'inquilino una cifra consistente di spese rappresenti un modo per raggirare la norma e pretendere un incremento del canone di locazione, pattuizione che sarebbe nulla sulla base dell'articolo 13 della legge 431/98.

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