Dopo il primo grande ritardo dovuto alle mancate delibere comunali, si avvicinano inesorabilmente le scadenze per il reale versamento delle aliquote Tasi. Così crescono dubbi e perplessità rispetto ai tanti casi particolari e le tante situazioni anomale in cui si trovano proprietari ed inquilini. Abitazioni principali ma anche affittate; un solo tributo, ma più obbligati; imposta annuale per possessi parziali, solo per fare alcuni esempi di situazioni "particolari".
1. Iniziamo da un caso particolare che, come sappiamo bene dal numero di commenti che riceviamo in merito agli articoli che si occupano della possibilità di poter concedere in affitto un immobile affittato, rappresenta un caso molto diffuso in Italia. Parliamo, ovvero, dell'abitazione principale concessa in affitto per una porzione (minore rispetto allo spazio adibito direttamente a residenza del proprietario) e di come poter indicare tale situazione ai fini della Tasi.
La risposta a questo quesito viene fornita direttamente dal Ministero dell'Economia e delle Finanze che ha pubblicato una serie di Faq e che la tasi va determinato riferendosi alle condizioni del "titolare del diritto reale", quindi, in questi casi, calcolata sulla base delle aliquote previste per l'abitazione principale; da questa base si parte per la successiva ripartizione tra proprietario ed occupante, a seconda delle percentuali stabilite dal Comune.
Esempio: immobile abitativo, categoria A/2 situato a Roma, con rendita catastale complessiva di 725 euro.
Proprietario Sig. Rossi lo utilizza come abitazione principale; per lo stesso risulta un contratto intestato al Sig. Bianchi per l'utilizzo esclusivo di una stanza e quello comune dei servizi.
Il comune di Roma ha deliberato un'aliquota del 2,5 per mille per le abitazioni principali e ha stabilito nel 20% la quota dovuta dall'inquilino.
CALCOLO: 725 euro + 5% = 761,25 (rendita catastale rivaluta) * 160 (coefficiente fisso)= 121.800 euro (base imponibile) * 2,5 ‰ = 305 euro Tasi totale dovuta
A carico del Sig. Rossi (proprietario) : 244 euro (80%) – 30 euro di detrazioni previste in questo caso.
A carico del Sig. Bianchi (inquilino): 61 euro (20%)
2. Torniamo al caso più classico in cui l'immobile viene completamente affittato ma a due inquilini indicati entrambi in contratto come unico conduttore e che utilizzano l'immobile come loro abitazione principale, avendo entrambi la residenza nello stesso immobile. In questo caso l'aliquota di riferimento, per lo stesso principio visto sopra (secondo cui conta la condizione di chi ha il diritto reale, nei nostri casi il proprietario) è quella prevista dal comune rispetto agli altri fabbricati.
Esempio: immobile abitativo, categoria A/2 situato a Roma, con rendita catastale compresa di pertinenza di 515 euro
Proprietario: Sig. Rossi
Conduttore: il Sig. Bianchi + il Sig. Verdi.
Il comune di Roma ha deliberato un'aliquota dello 0,8 per mille per "altri immobili" e ha stabilito nel 20% la quota dovuta dall'inquilino.
CALCOLO: 515 euro + 5% = 540,75 (rendita catastale rivaluta) * 160 (coefficiente fisso)= 86.520 euro (base imponibile) * 0,8 ‰ = 69 euro Tasi totale dovuta
A carico del Sig. Rossi (proprietario) : 55 euro (80%)
A carico dei Sigg. Bianchi e Verdi (conduttore): 14 euro (20%)
Mentre ognuno, tra proprietario ed inquilino è responsabile della sua quota; tra i due inquilini nello specifico, ma sarebbe lo stesso se ci fossero due proprietari, esiste un vincolo solidale, per cui se uno dei due non paga, ne risponderebbe anche l'altro; inoltre, il Ministero delle Finanze ha specificato che ognuno dei possessori "paga in base alla propria quota e applica l'aliquota della propria condizione soggettiva".
3. Altro caso particolare è costituito dagli immobili concessi in comodato. Nel caso di comodato intestato ad un parente di primo grado è necessario verificare quanto riportato nella delibera comunale di competenza; solitamente potrebbe esserci l'assimilazione all'abitazione principale in toto, o solo se la condizione Isee degli occupanti è inferiore a 15.000. In ogni caso, quello di assimilazione ad abitazione principale o per le delibere nelle quali gli immobili concessi in comodati vengono assimilati ad "altri immobili" e quindi applicata l'aliquota ordinaria, è necessario tenere in considerazione che il comodatario, non essendo il titolare di un diritto reale, verserà la TASI secondo la percentuale prevista per l'occupante.
Esempio: immobile abitativo, categoria A/3 situato a Roma, con rendita catastale di 485 euro
Proprietario: Sig. Rossi
Comodatario: il figlio del Sig. Rossi
Il comune di Roma ha deliberato che "l'unità immobiliare e relative pertinenze concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado che la utilizzano come abitazione principale, a condizione che il comodatario appartenga a un nucleo familiare con ISEE non superiore a 15.000,00 Euro".
CALCOLO: 485 euro + 5% = 509,25 (rendita catastale rivaluta) * 160 (coefficiente fisso)= 81.480 euro (base imponibile) * 2,5 ‰ = 204 euro Tasi totale dovuta
A carico del Sig. Rossi (proprietario) : 163 euro (80%) - detrazione se prevista
A carico del Sig. Rossi (comodatario e figlio del proprietario): 41 euro (20%).
4. Caso comune di contratti d'affitto brevi per lavoratori e studenti. Il comma 673 della legge 147/2013 prevede che in caso di detenzione temporanea di durata non superiore a sei mesi nel corso dello stesso anno solare, la Tasi è dovuta soltanto dal proprietario. Vale la regola anche per contratti turistici brevi, per i quali il tributo rimane completamente a carico del proprietario. L'aliquota di riferimento sarebbe comunque quella di altro immobile.
Esempio: immobile abitativo, categoria A/3 situato a Roma, con rendita catastale di 527 euro concesso in affitto per brevi periodi turistici.
Proprietario: Sig. Rossi
Conduttore: Sig. Bianchi
Il comune di Roma ha deliberato un'aliquota pari allo 0,8 per mille per tutti gli altri immobili.
CALCOLO: 527 euro + 5% = 553,35 (rendita catastale rivaluta) * 160 (coefficiente fisso)= 88.536 euro (base imponibile) * 0,8 ‰ = 71 euro Tasi totale dovuta
A carico del Sig. Rossi (proprietario) : 71 euro.
5. Immobile concesso in locazione ma solo a partire da un certo periodo dell'anno. Se la detenzione è inferiore a sei mesi la Tasi è dovuta solo dal proprietario, in caso contrario la suddivisione tra proprietario ed occupante si applica come da delibera di riferimento. Il mese si calcola per intero nel caso in cui la detenzione si protrae oltre 15 giorni.
Esempio: immobile abitativo, categoria A/2 situato a Roma, con rendita catastale compresa di pertinenza di 625 euro e concesso in locazione con contratto libero 4 +4 ed opzione di cedolare secca a partire dal 10/04/2014.
Proprietario: Sig. Rossi
Conduttore: il Sig. Bianchi
Il comune di Roma ha deliberato un'aliquota dello 0,8 per mille per "altri immobili" e ha stabilito nel 20% la quota dovuta dall'inquilino, che in questo caso sarà tenuto al versamento della Tasi considerando che il periodo di occupazione dell'immobile è superiore a sei mesi.
CALCOLO: 625 euro + 5% = 656,25 (rendita catastale rivaluta) * 160 (coefficiente fisso)= 105.000 euro (base imponibile) * 0,8 ‰ = 84 euro Tasi totale dovuta
A carico del Sig. Rossi (proprietario) : 67 euro (80%)
A carico del Sig. Bianchi (conduttore): 17 euro (20%).
Precisiamo, infine, che non esistono codici tributo per la categoria "immobili in affitto", quindi bisogna indicare nel modello F24 lo stesso codice che inserisce il proprietario (nella maggior parte dei casi sarà 3961) e che per questo primo anno non ci saranno bollettini pre compilati recapitati direttamente ai contribuenti obbligati.
Vi rimandiamo, per approfondimenti pratici sui pagamenti, al prossimo manuale Tasi.
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