Sempre più richieste, meno offerta e canoni in aumento.

Possiamo riassumere in questi punti chiave l’analisi dei dati sulle locazioni in Italia del 2022. Intanto possiamo dire che rispetto agli anni seguiti alla pandemia il mercato va sempre più verso livelli pre covid, a riprendersi la sua “forma” di mercato vivace, caratterizzato dalla presenza di trasfertisti e studenti, oltre agli inquilini in cerca di abitazione stabile. Tornano quasi ai livelli pre crisi (e qui per crisi non intendiamo quella del covid, ma quella finanziaria del 2008) i canoni richiesti, che stridono in aumento, però, rispetto al caro vita. Aumento di richieste e di canoni a cui fa da contraltare la scarsità di immobili offerti e la velocità con cui un immobile disponibile sul mercato viene immediatamente affittato.

Cosa ha caratterizzato il mercato degli affitti nel 2022?

Il 2022 è contrassegnato da una richiesta sempre più numerosa che ben il 99% dei professionisti dei Punti SoloAffitti delle città capoluogo segnalano come consistente e in netto contrasto rispetto all’offerta sempre più scarsa.
Il grande “dilemma”, infatti, del mercato degli affitti in questo 2022 è stato proprio quello dell’offerta, insufficiente a rispondere a tutte queste richieste.

Dove sono gli immobili da affittare?

Proviamo a fare qualche ipotesi dei possibili motivi che hanno ridotto il mercato:
- La ripresa degli affitti brevi dopo la pandemia ha riportato molti proprietari ad optare per queste formule contrattuali: breve, redditizie e molto richieste come alternativa più sicura e confortevole del classico hotel;
- Il bonus 110 per le ristrutturazioni ha convinto in molti a ristrutturare il proprio immobile, sperando in tempi rapidi che nella maggior parte dei casi si sono rivelati molto più lunghi;
- Il grande ritorno delle categorie proprie del mercato degli affitti, ovvero studenti fuori sede e trasfertisti che nei precedenti due anni avevano svuotato le case e che ora cercano nuove soluzioni abitative.

Per questo possiamo ipotizzare che la crescita, comunque registrata, nel numero di contratti stipulati sarebbe potuta essere ben maggiore se l’offerta di immobili fosse stata più abbondante. La singolarità del fenomeno è data anche dal fatto che mentre spesso alcune tendenze partono dal nord e poi arrivano al sud o viceversa, oppure si registrano prima nelle grandi città e poi si diffondono nei centri più piccoli, questa scarsità di offerta è un problema condiviso in tutte le realtà, dal Nord al centro, al Sud.

Dobbiamo anche dire, però, che anche questo può essere annoverato tra i segnali di ritorno alla normalità dato che anche prima della pandemia gli immobili disponibili per l’affitto risultavano insufficienti rispetto alle dimensioni della domanda.

Velocità e scarsità

Ovviamente una disponibilità così limitata di immobile spiega come i tempi medi di affitto siano ormai ai minimi storici: per affittare servono solo, in media, 1,2 mesi; tempo che si riduce a solo un mese in caso di abitazioni in centro. Un dato che migliora le già buone performance dello scorso anno (1,6 di media) e che spiega ancora più chiaramente come le trattative di affitto siano molto più veloci e immediate rispetto a quelle di compravendita.

Perché gli inquilini cercano immobili in affitto?

La principale motivazione rimane quella di ricerca di un’abitazione principale (40,7%), una scelta che pensiamo sempre più rappresenterà una valida alternativa all’acquisto, sia per ragioni economiche che per motivazioni culturali. Le richieste degli studenti arrivano, invece, al 25,6% del totale delle richieste di affitto ricevute dai punti SoloAffitti delle città capoluogo di regione nel 2022, con un aumento di quasi 4 punti percentuali rispetto al 2021; sono invece il 31,6% le richieste proveniente da lavoratori, uno dei principali target inquilini, anche in questo caso in aumento di oltre 2 punti percentuale rispetto all’anno precedente.

Quali i contratti più usati?

Se rimane fondamentalmente stabile il ricorso alle tipologie contrattuali con canone a libero mercato, prive di particolari agevolazioni fiscali (contratto libero 4+4 e contratti “completamente liberi”, che complessivamente ammontano a meno del 25% dei contratti stipulati), è all’interno dei contratti a canone concordato che si verificano le principali variazioni.
In aumento ancora rispetto al dato del 2021, infatti, il 76,7% dei contratti di affitto abitativi è stipulato secondo gli accordi territoriali per il canone concordato, il che permette ai proprietari di beneficiare delle importanti agevolazioni fiscali relative: cedolare secca al 10% e sconto IMU del 25%.
Tuttavia, il peso reciproco delle tre forme di contratto a canone concordato si modifica in modo sostanziale. Si riduce notevolmente il peso dei contratti di durata transitoria (13,5% del totale contratti, -7 punti percentuali), in favore dei contratti 3+2 (44,7%, in crescita di 4,3 punti percentuali) e dei contratti transitori per studenti universitari fuori sede (18,5%, in crescita di poco più di 3 punti percentuali).

Quanto costa andare in affitto?

I canoni di affitto continuano la risalita, registrando anche per quest’anno un incremento medio del 5,2% con un aumento del valore medio del canone richiesto in Italia di 618 euro, un più 31 euro rispetto allo scorso anno.
Quasi tutte le città mostrano il segno più davanti alla variazione dei canoni di affitto rispetto allo scorso anno, con pochissime eccezioni, come Perugia dove il calo è solo dell’1% o Palermo dove invece i prezzi sono in calo dell’8%.
La crescita è piuttosto accelerata per alcune grandi città come Milano (+15%), Bologna (+13%) e Firenze (+12%), più moderata e tendente alla stabilità per altre città metropolitane come Roma e Bari che sono a +5%, Napoli a +3% e stabile Torino.

MAPPA DEI CANONI IN ITALIA

Quali prospettive per il 2023?

I Punti SoloAffitti delle città capoluogo di regione prevedono per il 2023 un proseguimento delle tendenze registrate quest’anno, soprattutto con un ulteriore aumento della richiesta e un’offerta non sufficiente a soddisfare tali richieste.
Ipotizzabile, infatti, nella gran parte dei mercati, un ulteriore aumento della richiesta dovuta a
• aumento dei tassi di interesse che porteranno sempre più persone a cercare soluzione abitative nel mercato delle locazioni invece della compravendita
• proseguimento della ripresa del mercato di studenti e trasfertisti che rendono da sempre vivace e dinamico il settore delle locazioni.

Dato che la domanda di locazione e il numero di contratti stipulati sono previsti in ulteriore crescita, i canoni sono destinati a rimanere stabili o ancora in aumento, anche se ci si augura che un possibile aumento dell’offerta possa favorire anche un contenimento dei valori.

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