Ancora in calo, sebbene in misura ridotta rispetto ai precedenti anni e in maniera non omogenea tra le diverse città. È questo il quadro delineato dall'Ufficio Studi del franchising immobiliare Solo Affitti riguardo ai prezzi degli affitti nel nostro paese nel 2014. Ma, generalmente, quali sono gli immobili che hanno subito una riduzione del canone più pronunciata e quali meno?

Dopo anni di forte calo, il 2014 ha visto i canoni di locazione abitativi invertire la tendenza. Se si è infatti segnato, a livello generale, un -1,6% di riduzione degli affitti in Italia, la situazione è variegata tra i capoluoghi di regione.

Il calo dei canoni di affitto in Italia nel 2014: un paesaggio variegato

Si passa da alcune città (in primis Milano, con il suo +6,7%, ma anche Trento e Catanzaro) nelle quali i canoni hanno subito rialzi significativi, ad altre in cui si è finalmente ritrovata la stabilità (Bologna, Napoli e Firenze, con canoni sostanzialmente invariati rispetto ai dodici mesi precedenti).

La maggioranza delle città capoluogo di regione, tuttavia, ha continuato a registrare ridimensionamenti delle quotazioni di mercato. Roma -5,5%, Venezia -7,7%, Genova -5,4%, Bari -9,8%, Torino -2,0%, solo per indicare le metropoli di maggiori dimensioni. Per questo, il dato complessivo risulta ancora in flessione.

Ovviamente, la disomogeneità non è solo territoriale, ma anche "di prodotto", se così possiamo definirla. Gli inquilini, infatti, sono disposti a pagare meno per una abitazione piuttosto che per un'altra a seconda delle proprie esigenze.

Quali cause alla base delle variazioni di canone differenziate tra le varie tipologie immobiliari

In primis, come per ogni tipo di mercato, il fattore scatenante di una variazione di prezzo è una variazione della domanda. Non serve un economista a comprendere che se la tipologia più richiesta è il bilocale le quotazioni sono destinate a salire per questa tipologia, a scendere nel caso opposto. Lo stesso dicasi per qualsiasi altro tipo di unità immobiliare.

Allo stesso modo, la quantità di offerta incide sui valori di canone: molti immobili paragonabili a livello di zona, di qualità e di taglio dimensionale tendono necessariamente a creare concorrenza tra un proprietario e l'altro, riducendo le pretese del locatore a tutto vantaggio di chi sta cercando casa in affitto.

Anche il mercato delle compravendite e la politica di concessione dei mutui da parte delle banche – per paradossale che possa sembrare – hanno un notevole impatto sul canone medio di affitto di ciascuna tipologia di immobile. Infatti, se le banche restringono il credito e tendono a negare, ad esempio alle famiglie numerose, la possibilità di accesso al mutuo per l'acquisto di un'abitazione di proprietà, va da sé che una fetta importante di questi potenziali acquirenti, almeno temporaneamente, dovrà rivolgersi al mercato dell'affitto. Ci sarà quindi un aumento della richiesta di immobili di taglio dimensionale elevato, con la conseguente spinta al rialzo per i canoni di trilocali e quadrilocali.

Canoni di affitto in calo: sono i monolocali a risentire delle principali riduzioni

L'Ufficio Studi Solo Affitti ha cercato di fare chiarezza su quali siano le tipologie di immobile più colpite lo scorso anno dalla diminuzione delle quotazioni di locazione, ripartendo gli immobili affittati in base al taglio dimensionale. Nella maniera classica e più semplice: monolocale, bilocale, trilocale, quadrilocale (e altre tipologie immobiliari).

Ciò che ne è emerso è quanto raffigurato nell'immagine sottostante.

Sono i monolocali ad aver guidato la discesa dei valori di canone per gli affitti delle principali città italiane. Quasi in tutte le città è proprio questa tipologia ad aver subito i ridimensionamenti maggiori: Roma, Torino, Firenze, Venezia, Perugia, Cagliari, solo per evidenziare le città dove questa situazione è più evidente. Persino a Napoli, dove gli affitti hanno invece risentito di leggeri tassi di crescita per bilocali, trilocali e quadrilocali.

Milano, anche in questo caso, in controtendenza. L'effetto Expo, che ha trainato al rialzo i canoni di locazione, ha risentito in modo particolare di questo effetto sui monolocali e sui bilocali, adatti ai trasfertisti che si recheranno nella città sede dell'esposizione universale nel 2015. Logico che la forte appetibilità delle unità immobiliari adatte a questo genere di richiedenti abbia convinto tanti proprietari a giocare sul prezzo.

Perché il canone di affitto dei monolocali ha subito il calo più significativo?

Sulle cause di questo calo, particolarmente concentrato su una tipologia immobiliare classica per un profilo di clientela ben determinata (generalmente single, oppure trasfertisti), alcune ipotesi possono essere senz'altro avanzate.

Lasciando da parte il caso di Milano, per le ragioni molto specifiche sopra esposte, in linea di massima la necessità di contenere il budget sta sempre più spingendo chi in passato prendeva casa da solo in affitto, sia temporaneamente che come fase transitoria della propria vita, a farlo condividendo un immobile con altre persone. E non più, come avveniva non di rado in passato, durante gli anni dell'università, ma anche quando si ha un lavoro e non si deve far fronte alle esigenze di spazio e di abitabilità di una famiglia.

L'adattamento di tanti affittuari che in precedenza avrebbero sacrificato qualche centinaio di euro sul piatto dell'indipendenza e dell'autonomia è, con ogni probabilità, la motivazione che sta spingendo verso il basso il prezzo degli affitti delle abitazioni nelle città principali.