Proprietari e inquilini della città metropolitana di Milano possono contare dal 27 luglio scorso su un nuovo Accordo Territoriale per le locazioni a canone concordato e forse questa è davvero la volta buona per far decollare questo strumento anche nella città meneghina.

La revisione d’Accordo Territoriale di Milano: un intervento necessario e atteso da tempo:

Il sistema del canone concordato, ormai ampiamente utilizzato in tante città italiane per i vantaggi che procura tanto ai proprietari quanto agli inquilini, ha sempre stentato a diffondersi nell’area di Milano. Dall’ultima rilevazione dell’Agenzia delle Entrate risulta infatti una percentuale di contratti 3+2 a canone concordato registrati nel 2022 per immobili situati nel comune di Milano pari ad appena il 4% del totale, contro, ad esempio, il 58% di Roma e il 42% di Napoli.

Le motivazioni di questo scarso utilizzo del canone concordato a Milano sono presto dette:

• da un lato parametri e valori per il calcolo del canone concordato che portavano alla determinazione di un canone troppo basso rispetto a quello di libero mercato, con una differenza che in molti casi superava il 50% e che non poteva quindi essere compensata dalle agevolazioni fiscali concesse ai proprietari che scelgono questa formula contrattuale
• dall’altro la scarsa conoscenza in città dello strumento (l’Ufficio Studi SoloAffitti ha stimato come nel 2022 il contratto 3+2 risultasse conveniente in circa 2 casi su 10, contro le 0,4 volte su 10 in cui è stato effettivamente utilizzato!)

I vantaggi del canone concordato:

Quello del canone concordato è un meccanismo virtuoso che ha l’obiettivo di calmierare i canoni di locazione a favore degli inquilini, prevendo la possibilità di stipulare un contratto di 3 anni + 2 (ma anche, al ricorrere di determinate condizioni, un contratto transitorio o a studenti universitari, di durata più breve) in alternativa al classico 4+4, applicando un canone di locazione calcolato sulla base di precisi parametri e valori stabiliti dall’Accordo Territoriale del comune in cui si trova l’immobile.

L’applicazione di tali parametri determinerà un canone di locazione tendenzialmente più basso rispetto a quello di libero mercato, adottando il quale il proprietario avrà accesso ad una serie di importanti agevolazioni fiscali (fra cui la cedolare secca del 10% anziché del 21% e uno sconto IMU del 25%), che gli permetteranno di compensare in tutto o in parte il minor canone percepito. In definitiva, l’inquilino pagherà un canone più basso rispetto a quello di libero mercato e il proprietario, a conti fatti, guadagnerà al netto delle tasse un canone pari o poco distante rispetto a quello che avrebbe percepito con un contratto libero.

Questo meccanismo funziona molto bene laddove l’Accordo Territoriale prevede parametri che determinano un canone concordato non eccessivamente distante rispetto a quello di libero mercato, cosa che, come detto, non è avvenuta fino ad oggi nel comune di Milano.

Le principali novità dell’Accordo Territoriale per la città metropolitana di Milano:

Ecco le principali novità introdotte dal nuovo Accordo Territoriale di Milano:

• semplificazione: si è passati dalle 12 zone del precedente accordo alle 5 zone omogenee di quello nuovo, per ciascuna delle quali sono state individuate 3 fasce, con un limite massimo e minimo per il canone di affitto. La fascia viene individuata grazie a un punteggio che viene calcolato anche in base alle caratteristiche dell’alloggio, a seguito della compilazione di specifiche domande sulle caratteristiche dell'appartamento
• introduzione di tariffe tipo per le singole stanze per gli studenti universitari: l’obiettivo di questa novità è quello di estendere l’utilizzo del canone concordato anche all’affitto di stanze agli studenti universitari e contribuire così a calmierare un mercato che negli ultimi tempi, come lamentato da tanti studenti anche attraverso la protesta “delle tende”, aveva raggiunto livelli di canone difficilmente sostenibili. L’accordo individua alcuni requisiti necessari affinché alla stanza da affittare possa essere applicato il canone concordato: la dimensione della stanza non deve essere inferiore a 12mq e all’inquilino deve essere concesso libero accesso alle parti comuni, come il soggiorno o la cucina, oltre al bagno.
• aumento dei valori: la novità più importante del nuovo Accordo Territoriale risiede senz’altro nella revisione dei valori al metro quadro del canone concordato, che sono stati innalzati al fine di ridurre il gap rispetto al canone libero che in precedenza scoraggiava i proprietari all’utilizzo di questa formula. L’aumento medio fra il precedente canone concordato e quello risultante dal nuovo Accordo si aggira intorno al 60% ed è più significativo nella zona del centro (identificata nell’Accordo Territoriale come “zona 1”), dove i valori sono più che raddoppiati rispetto alla versione precedente. Ecco una tabella che mette a confronto il canone concordato calcolato sulla base del precedente Accordo Territoriale e quello calcolato sulla base del nuovo Accordo per varie tipologie di immobili nelle principali zone di Milano:

La mappa della convenienza del nuovo canone concordato nelle varie zone della città di Milano

L’Ufficio Studi SoloAffitti ha realizzato un’analisi di convenienza, confrontando il nuovo canone concordato di immobili situati delle principali zone di Milano (tenendo conto del livello massimo di fascia) con il canone a cui gli stessi immobili si affitterebbero sul libero mercato e calcolando la differente imposizione fiscale in termini di cedolare secca (al 21% per il canone libero e al 10% per quello concordato) e IMU (oltre allo sconto del 25% previsto per il canone concordato è stata anche considerata la differenziazione delle aliquote previste dal comune di Milano, che accorda un’aliquota ridotta a chi affitta a canone concordato). Lo studio evidenzia come il canone concordato risulti oggi conveniente nella maggior parte delle casistiche prese in considerazione, con un maggior guadagno per il proprietario che è mediamente pari a 2.500 euro l’anno. La convenienza è più importante per le case situate nel centro città, mentre tende a ridursi o ad annullarsi per gli immobili di dimensioni più piccole (monolocali) situati nelle zone meno centrali.

Insomma, per chi ha un immobile da affittare a Milano oggi quella del canone concordato è un’opzione da prendere seriamente in considerazione. Certo, calcolare il canone concordato e valutarne la convenienza fiscale rispetto a quello di libero mercato è un’operazione complessa, che richiede competenza e conoscenza, oltre che dei meccanismi dell’Accordo Territoriale, anche della fiscalità sulla locazione. Il consiglio? Rivolgersi ad un Rental Property Manager che, realizzando un Rental Report personalizzato, calcolerà individuerà esattamente la combinazione fra formula contrattuale opzione fiscale più vantaggiosa per il proprietario.

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