Il Decreto Sblocca-Italia, di recente pubblicato in Gazzetta Ufficiale, grazie a consistenti agevolazioni fiscali per chi decide di comprare o costruire una casa per metterla in affitto a canone concordato, potrebbe avere due possibili benefici effetti. Innanzitutto, ridare stimolo alle compravendite, mai stagnanti come in questi ultimi anni; inoltre, permettere a tanti inquilini di accedere al mercato della locazione ad un prezzo calmierato. Vediamo insieme i numeri del provvedimento.
Di recente pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale, è ormai in vigore dallo scorso 13 settembre il Decreto Sblocca-Italia (D.L. 133/2014).
Ultimo di una serie di provvedimenti adottati dai diversi Governi succedutisi negli ultimi anni (ricordiamo in particolare l'ultimo, il Piano Casa proposto dal Ministro per le Infrastrutture Maurizio Lupi), questo Decreto di fatto completa le precedenti azioni di stimolo al mercato immobiliare.
Mercato che, come è noto, soffre di una pesante crisi da ormai alcuni anni. Decine di migliaia di posti di lavoro al comparto dell'edilizia spazzati via, ma anche drastica riduzione del numero di compravendite immobiliari, che si attestano ormai stabilmente su valori pari alla metà di quelli registrati otto anni fa, nel pieno del boom immobiliare.
Solo il comparto dell'affitto sta registrando valori positivi, sebbene la peggiorata condizione di molte famiglie renda più difficile il sostenimento di prezzi delle locazioni, che rimangono spesso troppo elevati, nonostante siano scesi in maniera sostanziale da tre anni a questa parte.
Proprio in questo solco si inserisce il Decreto Sblocca-Italia, che pone al centro della propria azione il rilancio del settore immobiliare. Tre sono le direttrici principali:
● Ridare vigore alle transazioni immobiliari, sia che si tratti di acquisto di unità immobiliari di nuova costruzione che di case già precedentemente utilizzate. In particolare, l'art. 21 del Decreto agevola l'acquisto di un'abitazione o la costruzione in appalto di immobili ad alta efficienza energetica (classe A+, A o B) se destinati per i successivi 8 anni alla locazione a canone calmierato. Questa norma mira a stimolare l'acquisto di abitazioni, ad oggi piuttosto stagnante.
● Aiutare ampie fasce di popolazione in affitto che, per affrontare la crisi, necessitano di canoni di locazione più convenienti. A questo scopo, all'interno del D.L. 133/2014, sono previsti due provvedimenti. Uno è quello già descritto (art. 21): le agevolazioni fiscali per la costruzione o l'acquisto di una casa sono concesse al compratore in via subordinata all'immediato affitto della stessa ad un livello di canone fissato secondo i criteri della L. 431/98, ovvero con un canone agevolato che sia stato calcolato sulla base delle pattuizioni della associazioni di categoria di locatori e conduttori. Ancora, il Decreto prevede una totale esenzione fiscale per la registrazione delle scritture private con le quali vengono stabilite riduzioni del canone di affitto per contratti in essere (art. 19).
● Spingere l'edilizia verso scelte sempre più "verdi". Le deduzioni IRPEF previste nell'art. 21 del D.L. 133/2014 per gli acquisti o costruzioni in appalto di immobili da destinare all'affitto hanno come condizione quella di godere di una classe energetica A o B, ovvero di una prestazione energetica elevata.
Visto il potenziale impatto per la ripresa del settore delle compravendite e, allo stesso tempo, l'ipotetica valenza sociale della misura, dedichiamo al provvedimento una comoda e veloce infografica tramite la quale comprenderne gli aspetti salienti.
Funzionerà? Tre sono gli elementi da mettere sul piatto della bilancia per comprenderlo.
A) Liquidità per l'acquisto
Chi compra come forma di investimento spesso deve poter accedere ad un mutuo. È proprio questo il principale nodo che nessuno ancora è riuscito a sciogliere e, purtroppo, neppure questo Decreto vi mette mano. La politica creditizia molto restrittiva non permette acquisti, anche se la soluzione dell'acquisto per affitto è dedicata in primis a chi dispone di elevata liquidità da utilizzare a fine di investimento.
B) Redditività dell'investimento
Grazie alla leva fiscale questa misura potrebbe muovere risorse finora destinate, dalle persone fisiche che dispongono di risparmi consistenti, su altre forme di investimento più convenienti.
L'effetto combinato della deduzione IRPEF sull'acquisto e della tassazione molto ridotta sulla locazione (cedolare secca al 10% per i contratti a canone concordato) rende l'affitto una forma di investimento particolarmente redditizia.
C) Efficienza energetica
I requisiti sono molti, per poter ottenere di queste (consistenti) agevolazioni fiscali sull'acquisto con finalità di successivo affitto. Quello dell'elevata efficienza energetica degli immobili oggetto dell'operazione (APE con classe energetica A+, A o B) rischia di essere un ostacolo. I dati divulgati dal franchising Solo Affitti sono chiari: finora è soprattutto il patrimonio immobiliare esistente, con scarsa prestazione energetica, quello destinato all'affitto.
Secondo le stime del franchising immobiliare, solo poco più del 5% dei contratti di locazione stipulati nel 2013 sarebbero tra quelli coinvolti dal Decreto.
Va però sottolineato che la misura serve proprio a stimolare anche nell'ambito dell'affitto una tendenza eco-friendly che già per gli acquisti di nuove abitazioni pare interessare sempre più gli italiani. Il fatto poi che sempre più costruttori edili dispongano di immobili invenduti di recente costruzione permette di avere un'offerta disponibile che possa rispettare i parametri previsti nel Decreto potenzialmente ampia.
Tre motivazioni che sembrano suggerire che le basi per una concreta efficacia della norma possano esserci.
Se questo avverrà, comunque, è tutto da vedere.
