Gli immobili destinati all’affitto breve tornano sul mercato residenziale.

Cresce il numero degli immobili tornati al mercato tradizionale dalla precedente destinazione ad affitto breve, nel nuovo contesto immobiliare che si è andato creando a causa della pandemia Covid-19. Secondo una recente indagine di Solo Affitti, franchising che opera da oltre 23 anni nel settore delle locazioni in Italia, in diverse città italiane sono aumentati in una percentuale tra il 30 e il 40% gli immobili che provengono dal mercato degli affitti brevi sul totale delle acquisizioni effettuate dalle agenzie del Gruppo.

A guidare la classifica delle realtà in cui casevacanze e affittacamere si stanno convertendo all’affitto di lungo periodo sono le province lombarde, oltre a quelle sarde e a Treviso, Lecce e Firenze. Il mercato dei brevi regge un po’ meglio a Roma, dove il 28% degli immobili che nel periodo pre-Covid erano affittati per meno di 30 giorni oggi stanno tornando alle locazioni tradizionali, a Siena e Reggio Calabria (20%) e a Bologna (appena il 10%).

Tra le tipologie di immobili che più spesso vengono convertiti da affitto breve a lungo ci sono principalmente i bilocali e i trilocali, ma anche i tagli più grandi stanno tornando piano piano ad essere affittati con formule di lunga durata, fenomeno segnalato in particolare nell'hinterland milanese, in quello bergamasco e a Roma. In alcune realtà italiane addirittura non si registrano tipologie preferenziali, rilevando piuttosto come gli immobili di qualsiasi metratura siano coinvolti in questo processo di “riqualifica”: è il caso delle province lombarde, tra le più colpite dai contagi a dire il vero, come Milano, Bergamo, Pavia, ma anche nelle città di Bologna e Reggio Calabria.

Il mercato degli affitti brevi prima del Covid.

Prima dell’esplosione della pandemia il mondo degli affitti brevi rappresentava per molti italiani un pilastro importante di integrazione del reddito. Gli operatori del settore da qualche anno osservavano lo spostamento di molta dell’offerta residenziale sulla locazione di breve durata. In particolare, rileva l’Ufficio Studi Solo Affitti, nel periodo pre-Covid si cominciava ad assistere a un notevole restringimento dell’offerta per la locazione residenziale soprattutto nelle zone centrali e semicentrali delle città nei centri urbani più turistici, in quelli col maggiore afflusso di trasfertisti (lavoratori, ospedali) o ancora laddove il polo universitario attraeva migliaia di studenti ogni anno. In questa situazione il grosso dell'affitto residenziale era confinato in periferia. I canoni in crescita dal 2014 a oggi, nonostante la diffusione del concordato, lo dimostrano, conti alla mano.

La parentesi che stiamo vivendo ha capovolto totalmente il panorama locatizio italiano. In questo strano periodo in cui gli spostamenti sono consigliati solo per esigenze legate al lavoro o alle necessità, il mercato degli affitti, come abbiamo visto, registra una netta diminuzione della richiesta degli immobili per affitti brevi ma anche di quelli destinati agli studenti universitari fuori sede, con conseguenze abbastanza prevedibili: un’offerta maggiore per gli affitti abitativi di più lunga durata (ivi compresi i contratti transitori, per chi rimane sul chi va là in attesa di risvolti e non vuole impegnarsi per periodi troppo lunghi) che si traducono in diffusi ribassi sui canoni di affitto rispetto ai prezzi degli affitti 2019.

Affitto breve vs affitto lungo: come cambia il rendimento?

Secondo le stime delle agenzie Solo Affitti che si occupano di locazioni brevi la perdita di rendimento economico per il proprietario nel passaggio dal breve all’affitto lungo è mediamente pari al 30%, cui si devono sottrarre, per amor di verità, le spese per le attività di gestione, le pulizie, il cambio biancheria e quelle per gli adempimenti burocratici che nell'affitto tradizionale non sono necessari.

Il percepito cambia tuttavia da realtà a realtà: per le città lombarde, ad esempio, la conversione da affitto breve a lungo non fa registrare una perdita consistente al netto delle spese. Piuttosto viene rilevato un generale calo dei canoni di affitto per il residenziale di lunga durata nei principali centri urbani, pari a circa il 20% dei prezzi nel periodo pre-Covid. Anche ad Olbia, in Sardegna, non vengono solitamente applicate riduzioni dei canoni, arrivando a concedere uno sconto massimo del 10%. A Roma sulle case vacanze la perdita di rendimento è stimata in circa il 15%, ma le agenzie segnalano che, mettendo nel conto alcune voci di spesa di solito poco considerate nel conteggio del rendimento (appunto quelle che elencavamo prima: costi per pulizie, lavanderie, piattaforme, costi di gestione e impegno di lavoro), orientarsi su una locazione residenziale può offrire in fin dei conti un rendimento migliore, anche grazie ai vantaggi fiscali.

Tra le città dove si registrano invece le perdite maggiori nel passaggio dall’affitto a breve termine a quello lungo ci sono Bologna (35%), Reggio Calabria e Firenze (40%).

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