Nell'ambito degli affitti ad uso abitativo, in seguito alla riforma introdotta dalla legge 431/98, ci sono pattuizioni contrattuali alle quali è possibile derogare. Tali pattuizioni devono essere espressamente riportate nel contratto come clausole vessatorie, che richiedono pertanto la doppia firma delle parti e quindi un richiamo esplicito ad averle lette ed approvate. Ma ci sono altre pattuizioni che non possono in nessun modo essere modificate e che, seppure inserite nel contratto, sarebbero nulle se contestate davanti ad un giudice.
La libertà contrattuale è un concetto che viene applicato alle locazioni abitative a partire dall'entrata in vigore della legge 431/98 che ha abolito l'articolo 79 della vecchia legge sull'equo canone (Legge 392/78) che recita espressamente " E' nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge".
Quindi ora è possibile, per un contratto libero 4+4, prevedere ad esempio un aggiornamento Istat del 100% o una suddivisone delle spese di registrazione a carico interamente dell'inquilino. Ma non è mai possibile, neanche per questi contratti, derogare ad alcune particolari pattuizioni.
Ne abbiamo individuate 5 in particolare:
1. DURATA: non è ammissibile prevedere una durata inferiore ai 4 anni + 4 nel caso di contratto libero o di 3 anni + 2 nel caso di contratti a canone concordato;
2. CANONE: è nulla la scrittura o l'obbligo che imponga il pagamento di un canone d'affitto superiore a quello indicato nel contratto scritto e registrato;
3. AUMENTO CANONE: non è possibile prevedere un aumento del canone forfettario, ad esempio di 50 euro ogni anno; ma è necessario legarlo al meccanismo di aggiornamento Istat;
4. DISDETTA: mentre l'inquilino può dare disdetta in qualsiasi momento, qualora ricorrano gravi motivi, il proprietario può dare disdetta solo in corrispondenza delle scadenze contrattuali; quindi non può indicare nel contratto che l'immobile deve essere liberato in caso di vendita, per fare un esempio abbastanza comune.
5. FORMA: non è ammessa l'istituzione di un rapporto che di fatto è un contratto d'affitto, ma che viene presentato come un accordo verbale che aggira l'obbligo inderogabile della forma scritta e della conseguente registrazione del contratto.
La nullità delle singole clausole non comporta la nullità del contratto per intero, quando le clausole nulle sono sostituite di diritto dalle norme imperative. Ovvero, se nel contratto viene prevista una durata di due anni, quel contratto verrà ricondotto ad un classico 4 + 4.
Per contestare questi casi ed altri casi di nullità è possibile ricorrere al Giudice per richiedere una parere che accerti la nullità e possa, nel caso di aumenti illegittimi del canone, condannare il proprietario al risarcimento di quanto percepito in eccedenza.
POTREBBE INTERESSARTI ANCHE:
Contratto in corso: lecita la riduzione del canone, mai l'aumento.
Un contratto senza scadenza è per sempre? Quale durata per un contratto senza date?
