Nessuna esecuzione degli sfratti per morosità fino al 30 giugno 2021.

Una pesante tegola si abbatte sui proprietari immobiliari che si ritrovano a dover pagare il conto per le difficoltà economiche evidenti e reali di questo difficile periodo. Sembra, infatti, che siano loro a dover pagare con una doppia conseguenza: nessun canone da riscuotere e un immobile che non può essere liberato, perché l’esecuzione degli sfratti è ancora bloccata. Il danno e le beffa ci verrebbe da dire. E tra ristori, bonus, sostegni, ecc… non sembra rimanga niente per aiutare un po’ questi proprietari e arginare una pesante incursione dello stato nel diritto privato alla proprietà.

Cosa vuol dire sfrattare?

Per andare a indicare una definizione quanto mai precisa e puntuale, siamo partiti da una curiosità, dall’etimologia del termine che deriva da “fratta”, inteso come recinto, siepe, preceduto dalla “s – sottrattivo”; ovvero «cacciare via da un fondo o da una casa recintati con fratte»; secondo alcune interpretazione, addirittura, in origine indica l’atto di “far uscire la selvaggina allo scoperto”.

Di questo significato è rimasta l’idea o più precisamente l’atto per cui attraverso lo sfratto il prorpeitario può estromettere, con procedura costrittiva, un inquilino da un immobile che ha concesso in locazione, perché il contratto è a termine, per una grave inadempienza o, come nella maggior parte dei casi, perché l’inquilino non paga più il canone d’affitto, rendendosi moroso.

Se passiamo ad una definizione più professionale o tecnica, lo sfratto è inteso proprio come il procedimento giuridico con cui il locatore/proprietario intima al conduttore/inquilino di liberare il bene concesso in affitto.

Cos’è la proprietà privata?

Per capire bene la portata di questo procedimento che blocca ulteriormente l’esecuzione degli sfratti, crediamo sia necessaria soffermarsi su un altro concetto cruciale in diritto privato, ovvero la definizione di “proprietà privata”.
Riportiamo testualmente dal Codice Civile, Art. 832 c.c.: “Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico “.

La proprietà privata viene quindi riconosciuta e garantita dalla legge, ma allo stesso tempo la legge stabilisce le norme e i limiti della stessa, sottolineando come la proprietà non è una forma di sovranità sui beni, ma è un diritto che si inserisce in un contesto sociale. Ne deriva che il prorpeitario di un bene ha una serie di ditti, ma anche di doveri che fanno in modo che la proprietà privata sia utile non solo per il singolo, ma per la società tutta.

Questa premessa era doverosa per capire il contesto e il terreno su cui poggia un provvedimento come il Decreto legge 183 del 31 dicembre 2020, che all’articolo 13 comma 13 prevede sino al 30 giugno 2021 la sospensione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo.

Ovvero, ora che conosciamo l’ambito giuridico, possiamo dire che questo provvedimento va a gestire la proprietà privata in modo che oggi, in questo particolare contesto sociale ed economico, bloccare l’esecuzione degli sfratti abbia un risvolto di utilità per la società tutta e dunque un carattere di necessità, che sacrifica il diritto del prorpeitario di godere a pieno del suo bene.

Quali sfratti non possono essere eseguiti?

Nello specifico, la misura prevista dal Milleproroghe prevede il blocco dell’esecuzione di:
- Sfratti per morosità già emessi perché il giudice ha riconosciuto lo stato di morosità dell’inquilino;
- Sfratti emessi a seguito del pignoramento dell’immobile, con relativa richiesta di trasferimento del debitore e dei suoi familiari.

Sono esclusi, pertanto, da questo blocco:

• Gli sfratti per finita locazione, quelli emessi nei confronti di inquilini arrivati a scadenza del contratto;
• I provvedimenti di restituzione di immobili occupati senza alcun titolo (occupazione abusiva) o senza titolo valido;
• L’ingiunzione di rilasciare l’immobile trasferito all’aggiudicatario, se non adibito ad uso abitativo per il debitore e i suoi familiari.

L’infinito susseguirsi dei provvedimenti

Questo quanto previsto dal D.I. 183 rappresenta il più recente provvedimento e un’ultima versione che va a modificare i tanti provvedimenti, introdotti, in considerazione dell’emergenza COVID-19, con il Decreto “Cura Italia”.

1. La prima limitazione all’esecuzione degli sfratti era stata introdotta dall’art. 103, 6° comma, del D.L. 17 marzo 2020, n° 18, con efficacia sino al 30 giugno 2020;
2. prorogata al 1° settembre 2020 in sede di conversione con la promulgazione della Legge 24 aprile 2020, n° 27;
3. Poi nuovamente posticipata al 31 dicembre 2020 con l’emanazione dell’art. 17, comma 1°-bis, del D.L. 19 maggio 2020, n° 34, convertito dalla Legge 17 luglio 2020, n° 77;

4. ed infine, finora, rinviata sino al 30 giugno 2021 dall’art. 13, 13° comma, del D.L. 31 dicembre 2020, n° 183.

Nei primi interventi, inoltre, erano stati bloccati tutti i provvedimenti di sfratto, indipendentemente dalla ragione per cui erano stati richiesti e senza distinzione fra immobili ad uso abitativo e quelli per destinazione commerciale o alberghiera.

Cosa si contesta a questo blocco sfratti?

Le associazioni di categoria dei proprietari continuano, intanto, a sollevare le loro perplessità, considerando quest’ulteriore proroga come:
- un’evidente limitazione del diritto alla proprietà privata e al godimento di essa
- un danno all’iniziativa economica del privato cittadino
- una limitazione al valore del provvedimento giudiziario di sfratto
- una misura sproporzionata che non distingue tra situazioni di morosità causate dall’emergenza sanitaria e situazione già in essere precedentemente rispetto alla pandemia;
- una misura non efficace se non vi sono parallele misure finanziarie per aiutare i comuni a trovare un alloggio per gli inquilini in situazioni di effettiva ed incolpevole indigenza;
- una misura, inoltre, ingiusta che non prevede indennizzi a favore dei proprietari bloccati da lunghissime procedure e che lascia al singolo contribuente e non alla società il peso di un provvedimento di carattere assistenziale.

Inoltre, una delle questioni più dibattuta, è che non ci sia un’analisi specifica e particolare della situazione. Il blocco degli sfratti è incondizionato, senza una misurazione comparativa fra le condizioni economiche e finanziarie del proprietario e dell’inquilino.

Il tutto in un’atmosfera in cui si cerca di rilanciare proprio il settore dell’edilizia con il bonus 110% e in cui ci sentiamo di rassicurare i prorpeitario che vogliono continuare a valutare la locazione come forma di rendimento fissa e sicura, sottolineando come in questi tempi, più che mai, le forme di garanzia come affittosicuro siano indispensabili e basilari per costruire un duraturo e proficuo rapporto di locazione.

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