Quando si affitta un immobile la tipologia contrattuale (contratto libero, concordato, ...) è, tanto per il proprietario quanto per l'inquilino, un elemento fondamentale del contratto. Il proprietario è la parte più vincolata al termine previsto per la locazione, non potendo recedere dal contratto prima della prima scadenza e solo a condizioni ben precise. Per l'inquilino il recesso anticipato è più agevole, motivo per il quale spesso il contratto si conclude prima della sua scadenza naturale. Vediamo dopo quanto generalmente questo avviene.

La durata del contratto di locazione e la facoltà di disdetta: sono questi alcuni dei principali temi oggetto di discussione tra proprietario ed inquilino, quando si devono accordare riguardo ad un nuovo contratto di affitto.

L'Italia, contrariamente ad altri Paesi, ha proprio nella durata contrattuale uno dei principali fattori di rigidità. Ad esempio, nel contratto libero, che prevede riguardo ad ogni elemento del contratto, ad eccezione di quelli imposti dalla legge, la possibilità di libera pattuizione tra le parti, è proprio la durata contrattuale l'unico aspetto al quale non è possibile derogare. Facciamo una breve disamina di cosa la legge prevede in termini di durata del contratto di locazione e di cosa invece accade nella prassi.

Durata e facoltà di disdetta delle principali tipologie di contratto ad uso abitativo

● Tra le tipologie contrattuali più diffuse, il contratto libero -senza dubbio il più utilizzato per le locazioni ad uso abitativo in Italia- prevede una durata non derogabile di 4 anni, automaticamente rinnovabili di altri 4 (il c.d. contratto 4+4). Il locatore ha facoltà di disdetta dopo i primi quattro anni solo in caso di sussistenza di specifiche condizioni che la legge prevede esplicitamente. Il conduttore, invece, in qualsiasi momento ha la possibilità di inviare disdetta tramite lettera raccomandata al proprietario, dovendo indicare su di essa i gravi motivi che gli impongono di lasciare l'immobile. Il termine di preavviso da parte del conduttore, prima del rilascio dell'abitazione, è di norma fissato in 6 mesi, a far data dalla ricezione della raccomandata di disdetta.

● Altra tipologia contrattuale, quella del contratto a canone concordato. In questo caso la durata stabilita dalla legge è di 3 anni, automaticamente rinnovabili di altri 2 (il c.d. contratto 3+2). Le regole per il recesso dal contratto sono le stesse previste per il contratto libero 4+4.

● Per ovviare alle rigidità di durata delle due fattispecie sopra descritte, la legge stabilisce anche una tipologia contrattuale adatta agli affitti di breve durata: il contratto transitorio. Tuttavia, anche in questo caso, i vincoli non mancano: può essere stipulato solamente per un affitto di durata ricompresa tra 1 e 18 mesi e deve obbligatoriamente essere stipulato in presenza di una specifica esigenza di transitorietà, di una delle due parti (da documentare in contratto nel caso dell'inquilino e da confermare prima della scadenza nel caso del proprietario).Possibilità di disdetta di solito prevista a favore del solo inquilino con preavviso più breve, ma – importante – divieto assoluto di rinnovo del contratto: non si può proseguire con lo stesso contratto, ma è necessario stipularne uno ex novo.

Dalla durata contrattuale alla durata reale: il tempo di permanenza dell'inquilino nell'abitazione in affitto

Chi prende casa in affitto non ha, spesso, una visione chiara di quanto vi alloggerà dentro e, di conseguenza, di quando abbandonerà l'immobile per comprare casa o semplicemente per cambiare appartamento (se non addirittura città). Proprio per questo, nonostante durate contrattuali che – ad eccezione dei contratti transitori – non scendono mai sotto gli 8 anni (libero) o i 5 anni (concordato), le tempistiche di permanenza nel proprio appartamento affittato sono in realtà assai più limitate.

Il grafico, elaborato sulla base dei dati sulla permanenza media nelle abitazioni in affitto divulgati da Solo Affitti per l'anno 2013, mostra con tutta evidenza che la grande rigidità che la legislazione sulle locazioni dedica alla durata contrattuale non è giustificata da una reale esigenza degli inquilini. Se infatti la durata media dei contratti di locazione risulta essere nei fatti di poco superiore ai 2 anni (25,1 mesi), ciò significa che assai di rado i contratti di locazione di lunga durata (4+4 anni o 3+2 anni) giungono alla propria naturale scadenza. È invece più frequente che l'inquilino rilasci l'appartamento affittato ben prima del termine che consegue dalle pattuizioni del contratto di locazione.

Sicuramente, una maggiore flessibilità lasciata alle parti anche in merito alla durata del contratto avrebbe l'effetto positivo di avvicinare all'affitto tanti proprietari che oggi, pur di non impegnare troppo a lungo il proprio immobile, preferiscono mantenerlo sfitto, dovendosi così far carico del carico fiscale che grava sull'immobile, così come delle eventuali spese condominiali. Questo, secondo quanto visto, senza che vengano a determinarsi particolari difficoltà per l'inquilino.

E voi cosa ne pensate? Liberalizzare la durata contrattuale costituirebbe una valida riforma per stimolare il mercato dell'affitto?