Per parlare di comodato partiamo da una prima e fondamentale differenza rispetto a tutti gli altri contratti d’affitto. Quindi la discriminante numero uno perché il contratto di comodato sia un contratto regolare è che non ci sia il pagamento di un canone, in nessun modo, né come soldi, né come prestazioni d’opera. Ovvero ci deve essere un rapporto di utilizzo gratuito di un bene, come espressamente indicato nell’articolo 1803 del Codice Civile a cui fare riferimento, dove al comma 1 leggiamo: “il comodato è il contratto col quale una parte consegna all'altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il comodato è essenzialmente gratuito”.
La legge di stabilità di cui ci stiamo occupando ampiamente in questi giorni introduce un’importante agevolazione a favore di proprietari che concedono gratuitamente l’immobile ai propri figli, richiedendo però la forma scritta, la registrazione e quindi la stipula di un contratto di comodato d’uso gratuito secondo le regole. Quali?
Vediamo insieme gli aspetti salienti del contratto di comodato così da non commettere errori:
1. Le parti del contratto: si definisce “Comodante” colui che concede il bene, quindi il proprietario o colui che ha un diritto reale sull’immobile; mentre “Comodatario” è chi riceve il bene e quindi l’utilizzatore dello stesso.
2. La forma: il Codice Civile in questo senso non prevede l’obbligo della forma scritta, mentre la Legge di stabilità introduce adesso tale prescrizione, obbligando le parti a scrivere e registrare il contratto per il riconoscimento dello sconto del 50% sull’imu nei casi specificati dalla norma. Molto spesso la forma scritta è una condizione indispensabile anche per il riconoscimento della residenza da parte del comodatario.
3. Durata: anche in questo caso le parti hanno piena libertà di andare ad individuare una qualsiasi durata del contratto, soprattutto hanno la facoltà anche di astenersi dall’inserire una scadenza. Quindi senza una durata quando può terminare un contratto di comodato? Il codice civile specifica, al comma 2 dell’articolo 1809 che il comodante ha il diritto di chiedere la restituzione anticipata del bene in qualsiasi momento, qualora giunga un bisogno urgente ed imprevisto. in questo caso il proprietario invierà apposita raccomandata, concedendo un adeguato periodo di preavviso. Dall'altra parte l'utilizzatore potrà chiudere il rapporto di comodato, comunicandolo, dal momento in cui non avesse più necessità di utilizzare il bene.
4. Obblighi del comodante/proprietario: come nel caso del contratto d’affitto tradizionale (quello in cui pago un canone mensile) il proprietario ha il dovere di mantenere il bene in buono stato, adeguato all’uso a cui è destinato e quindi gravano su di lui le spese straordinarie.
5. Obblighi del comodatario/inquilino: anche in questo caso i doveri dell’utilizzatore sono gli stessi del classico inquilino che deve utilizzare il bene concessogli con la diligenza di un buon padre di famiglia, avendone cura, conservandolo al meglio e provvedendo pertanto alla manutenzione ordinaria. Come per i contratti di locazione il comodatario non può destinare l’immobile ad uso diverso da quello pattuito, né cederlo ad altri senza il consenso del proprietario.
6. Le spese: oltre alla ripartizione delle spese tra ordinarie e straordinarie per la manutenzione del bene, di solito il comodatario s’intesta le bollette pagandole, paga anche le spese condominiali se previste, la tassa sui rifiuti e tutto quanto grava su un “normale” inquilino.
7. Registrazione: il contratto di comodato scritto va registrato; in questo caso l’imposta di registro non è proporzionale, non essendoci un canone a cui fare riferimento, ma fissa, di 200 euro per l’intera durata. Quindi il contratto va registrato con modello 69 presso l'Agenzia delle Entrate. Da sommare anche le marche da bollo di 16 euro per ogni 100 righe.
8. Aspetti fiscali: per il proprietario che concede un immobile in comodato gratuito ovviamente non si pone la scelta tra Irpef o cedolare; in ogni caso il bene posseduto va dichiarato ai fini della dichiarazione dei redditi nel quadro RB dedicato ai redditi da fabbricati, con l’indicazione della rendita catastale ed il codice 3 per l’utilizzo. Nel caso di abitazioni concesse in comodato gratuito a soggetti diversi dai familiari l’IMU assorbe già quanto dovuto ai fini Irpef e relative addizionali. Se l’immobile si trova nello stesso comune dell’abitazione principale del proprietario, le imposte Irpef e relative addizionali verranno comunque applicate, nella misura del 50%, a prescindere dall’assoggettamento ad IMU dello stesso.
9. Trasferimento: il contratto di comodato non comporta il trasferimento di un diritto reale, quindi il comodatario non può concedere in affitto l’immobile che gli viene dato per un utilizzo diretto appunto. E se anche il comodatario percepisse regolarmente un canone d’affitto per tale bene, in accordo con il proprietario (spesso parente in questi casi), i redditi percepiti andrebbero dichiarati sempre dal proprietario il cui bene, a questo punto, risulterebbe affittato e non a disposizione.
10. Residenza: il contratto di comodato d’uso gratuito dà diritto di chiedere la residenza presso l’ufficio anagrafe di competenza, eleggendo tale immobile come propria fisso dimora. In questo caso la forma scritta e la registrazione attestano più facilmente la veridicità del rapporto tra proprietario ed utilizzatore.
Quindi la stipula di un contratto di comodato d’uso gratuito è molto semplice e lascia ampia libertà alle parti che devono in sostanza sottoscrivere una scrittura privata. La condizione di gratuità è la conditio sine qua non della regolarità di tale rapporto, facile oggetto, per questo, dei controlli della Guardia di Finanza.
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