Cauzione d'affitto: quanto costa e come si versa?

Come funziona la cauzione da sempre richiesta a chi prende in affitto un immobile? Come versarla, quando e come va restituita? Sono queste le domande che si pongono, sempre più spesso, gli inquilini che devono prendere in affitto un locale, residenziale o commerciale che sia. Quanto devo pagare come deposito? E soprattutto, come devo pagare tale somma, ma anche mi verrà poi restituita?

Riportiamo, quindi, i principali aspetti da conoscere: quanto, come, perchè!

Il deposito cauzionale, meglio conosciuto come cauzione, è richiesto dal proprietario che affitta all'inquilino, al fine di ricevere una garanzia per le obbligazioni assunte in un contratto di locazione.

Perchè?

Il deposito è previsto dalla legge allo scopo di tutelare (almeno in parte) il proprietario di un appartamento contro i possibili danni causati dall'inquilino all'immobile (la legge prevede che la restituzione dell'immobile debba avvenire nello stato originario, salvo la naturale usura), nonché per difenderlo da eventuali non-pagamenti degli ultimi mesi di locazione, ed in generale contro ogni possibile inadempimento da parte dell'inquilino.

Quando il deposito viene incassato dal proprietario?

In caso d'inadempienza contrattuale tale somma a deposito potrà diventare di proprietà del proprietario. Valgono i casi in cui l'inquilino, al rilascio dell'immobile, abbia arecato danni alla cosa locata o abbia lasciato rette condominiali non pagate, ad esempio.

Qual è l'importo massimo del deposito?

Il deposito cauzionale è disciplinato dall'articolo 11 della legge 392/78, che stabilisce che esso non può superare l'importo pari a tre mensilità del canone mensile ed è produttivo di interessi al tasso legale, da corrispondersi al termine di ogni anno di locazione.
Questa limitazione è garantita dal "presidio di nullità" (art.79 legge equo canone), ancora valido per le locazioni non abitative: quelle relative ad uffici, immobili commerciali, artigianali e industriali. Per le locazioni abitative, invece, si ritiene ormai che, per effetto dell'abrogazione dell'art.79, superato dall'art.14 della legge di riforma degli affitti (431/98), si sia aperta la strada a deroghe, qualora concordate tra le parti, tali per cui si potrà stabilire un deposito di cifra superiore alle tre mensilità e non produttivo di interessi legali.

I contratti a canone concordato

Per i contratti a canone concordato (contratto di 3 anni + 2, transitori e universitari) il D.M. 5.03.99, confermato poi dal D.M. 30.10.2002, non aveva recepito la liberalizzazione, imponendo la limitazione alle tre mensilità.
Nel caso in cui gli interessi legali maturati sino al momento del rilascio dell'appartamento non siano stati corrisposti annualmente, dovranno essere rimborsati insieme al deposito cauzionale.

Il motivo per cui la legge e le varie sentenze, poi, evidenziano l'obbligo del rimborso degli interessi da parte del proprietario (l'interesse rappresenta l'adeguamento di una somma al suo valore corrente) è che, in mancanza, la cauzione diventerebbe un immotivato incremento del corrispettivo di affitto, e questo perché il denaro è solo prestato in garanzia e non è proprietà del locatore.

Il deposito cauzionale può essere versato con:

- versamento in contanti

- una garanzia fidejussoria -bancaria od assicurativa

- libretto di risparmio bancario/postale al portatore se di importo inferiore a 1.000 € secondo le nuove normative

La restituzione del deposito cauzionale

ed il versamento degli eventuali interessi non ancora versati, potranno avvenire solo a seguito del rilascio dell'appartamento da parte dell'inquilino: dovrà essersi risolto il vincolo contrattuale, ed il proprietario dovrà accertarsi che l'inquilino abbia adempiuto a tutti i suoi obblighi.

E se il deposito non viene restituito?

Nel caso il deposito, o gli interessi relativi, non vengano rimborsati dal proprietario, l'inquilino ha 10 anni di tempo - prima che intervenga la prescrizione- per inviare il decreto ingiuntivo e pretenderne il rimborso.

Se il proprietario dovesse trattenere la somma in deposito a titolo di rimborso danni, senza proporre contestualmente la domanda giudiziale per l'attribuzione, l'inquilino potrebbe sottoporre ad un giudice un decreto ingiuntivo per ottenerne il rimborso; contro tale decreto il proprietario potrà fare a sua volta opposizione, dimostrando il danno e, di conseguenza, il diritto ad ottenere il rimborso dello stesso. È giusto precisare che, in presenza di un danno che il proprietario può dimostrare, pur ottenendo l'ingiunzione per il mancato rimborso, si va incontro solo a spese e guai, perchè, alla fine, il giudice non potrà che dare ragione al proprietario.

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