L'Italia, si sa, è un paese molto ricco dal punto di vista artistico e culturale: dalle città d'arte ai paesini medievali arroccati sulle colline, ai centri storici delle cittadine di provincia, quasi ovunque c'è un angolo di storia da scoprire. Arte e cultura non si ritrovano soltanto in chiese e monumenti, ma gli stessi palazzi d'epoca, magari ristrutturati e ora adibiti a civile abitazione hanno, in alcuni casi, una storia da raccontare e un valore artistico che va conservato. Come gestirli in caso di affitto?
Alla conservazione dei beni culturali pensa la legge 1089 del 1 giugno 1939 (aggiornata nel 2004 dal cosiddetto "Codice Urbani"), che sottopone gli immobili classificati come "di eminente pregio artistico, storico e culturale" a tutta una serie di vincoli e norme particolari.
Vincoli, questi, che vanno dal divieto di eseguire ristrutturazioni o variazioni edilizie non autorizzate dalle competenti autorità, all'obbligo di seguire, nella realizzazione di qualsiasi intervento sull'immobile, precise indicazioni, allo scopo di conservarlo così com'è e così via.
Il contratto completamente libero
Particolari sono anche le regole da seguire qualora il proprietario di un immobile "vincolato" decidesse di concederlo in locazione. In questo caso, infatti, il contratto di locazione non segue la disciplina giuridica tradizionale, con l'applicazione della legge 431 del 1998, ma è soggetto esclusivamente all'applicazione delle norme del codice civile sulle locazioni (artt. 1571 e seguenti del cod. civ.). La locazione diventa così completamente libera: il codice civile, infatti, non impone vincoli particolari, ad eccezione del limite massimo di durata, stabilito in 30 anni. Proprietario e inquilino che stipulano un contratto di questo genere, dunque, hanno facoltà di stabilire liberamente tutte le condizioni della locazione, dalla durata (entro i 30 anni), al rinnovo (che potrà essere automatico, a richiesta, oppure essere escluso), ai termini di disdetta, al canone di locazione, alle modalità di aggiornamento annuale del canone, e così via.
Le agevolazioni fiscali
È prevista una particolare agevolazione per i proprietari di questa tipologia di immobili. A questo proposito la Circolare n.19 del 1° giugno 2012 ha introdotto una significativa novità: con effetto a partire dal periodo d'imposta 2012, il reddito dei fabbricati di interesse storico o artistico concessi in locazione è costituito dal maggiore importo risultante a seguito del confronto tra la rendita catastale effettiva dell'immobile Immobili di interesse storico e/o artistico concessi in locazione rivalutata del 5 per cento, rapportata al periodo e alla percentuale di possesso, e il canone di locazione ridotto del 35 per cento, rapportato alla percentuale di possesso.
Precedentemente il reddito imponibile era pari non al canone di locazione bensì alla rendita catastale determinata in base alla minore tra le tariffe d'estimo previste per le abitazioni della zona censuaria nella quale è collocato il fabbricato.
È possibile, comunque, per il proprietario scegliere di applicare il regime facoltativo di cedolare secca.
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