Sale l’inflazione e torna la voglia di aggiornamento Istat.

Ma rinunciare alla cedolare secca conviene?

Dopo anni in cui gli indici particolarmente bassi dell’inflazione avevano portato la maggior parte dei proprietari di immobili abitativi concessi in affitto a rinunciare facilmente a questi adeguamenti, a favore di un regime fiscale particolarmente conveniente come quello della cedolare secca, oggi che (ahinoi) questi indici stanno andando verso un’impennata in avanti, sono in molti a chiedersi se vale la pena ancora tenere fermo il canone e pagare meno tasse o vale la pena tornare ad un regime fiscale che permetta di adeguare il valore dei canoni richiesti ai tempi che corrono.

Come da nostro consueto metodo, cerchiamo di andare in ordine e di conoscere bene i termini del confronto per fornirvi gli strumenti di un’adeguata comparazione.
Partiamo allora con definire:

Che cos’è l’inflazione?

Per inflazione si intende un aumento generale e continuato nel tempo dei prezzi di beni e servizi; questo determina, come conseguenza, una riduzione del potere di acquisto.

È un valore di grande importanza per valutare l’andamento economico di un paese e influenza le decisioni che verranno prese in materia di politica finanziaria.

Come si calcola l’inflazione?

Per il calcolo dell’inflazione si costituisce un indice dei prezzi al consumo che viene monitorato dall'Istituto nazionale di statistica; in Italia se ne occupa l’Istat che, sulla base di un paniere di beni e servizi rappresentativi dei consumi delle famiglie (per esempio i prezzi dei prodotti di abbigliamento e delle calzature, dei prodotti alimentari, dei servizi sanitari, dei trasporti, dell’elettricità, dell’acqua ecc.), calcola il suo indice dei prezzi al consumo.

In particolare, l'Istat elabora tre indici principali dei prezzi al consumo:

1. L’indice dei prezzi al consumo Nazionale per l’Intera Collettività (Nic) che misura la variazione nel tempo dei prezzi di beni e servizi acquistati sul mercato per i consumi finali individuali;
2. L’indice dei prezzi al consumo per le Famiglie di Operai e Impiegati (Foi): calcola la variazione nel tempo dei prezzi al dettaglio, dei beni e servizi correntemente acquistati dalle famiglie di lavoratori dipendenti; è quello su cui si calcola l’aggiornamento dell’affitto.
3. L’Indice armonizzato dei prezzi al consumo (Ipca) sviluppato per una misura dell’inflazione comparabile a livello europeo.

Quali sono i valori dell’inflazione?

Attualmente, l’ultimo aggiornamento fornito dall’Istat ci segnala la seguente situazione

È subito evidente che ci troviamo difronte ad una situazione di crescita costante del valore ormai dalla fine del 2021; livelli così alti non si vedevano da 25 anni.

Per chi interessato, puoi trovare qui il link completo ed ufficiale per calcolare la variazione dei valori.

Perché l’inflazione è importante per l’affitto?

Semplice, se è vero che abbiamo sempre detto che non è possibile aumentare il canone di affitto dopo la stipula del contratto; è altrettanto vero che è ammesso, però, che i canoni di affitto abitativi possano essere aggiornati, di anno in anno, utilizzando il valore Istat di riferimento.

Quando posso chiedere l’aggiornamento Istat?

L’aggiornamento del canone di affitto è possibile in corrispondenza della scadenza annuale, se previsto espressamente nel contratto con apposito articolo dedicato che ne specifica il 100% , o 75% in caso di contratto a canone concordato, la modalità di richiesta (automatica o con invio di raccomandata), l’indice di riferimento che solitamente è quello del mese antecedente la scadenza (marzo ad esempio per contratti che si rinnovano ad aprile).

Aggiornamento Istat vs cedolare secca

ATTENZIONE!! I proprietari che hanno optato per il regime alternativo di cedolare secca per la tassazione dei redditi derivanti dai canoni di locazioni non possono procedere con l’aggiornamento Istat, dato che la scelta della cedolare secca implica, irreversibilmente, la rinuncia all’aggiornamento Istat.

Quindi se dal calcolo della convenienza un proprietario dovesse valutare come migliorativo dei propri guadagni il ritorno al regime Irpef per poter applicare l’aggiornamento Istat, dovrebbe aspettare la prossima scadenza contrattuale utile e quindi revocare la scelta, avvisando preventivamente l’inquilino e presentando adeguata comunicazione all’agenzia delle entrate.

Ricordiamo, anche, che dovrà versare, al 50% con l’inquilino, l’imposta di registro (il 2% del canone annuo).

Specifichiamo anche, cosa molto importante che dovrà aspettare un anno da quando la rinuncia all'aggiornamento viene meno per richiedere il canone aggiornato.
Esempio in un contratto che nasce nel 2021 in cedolare secca il proprietario rinuncia all'aggiornamento, cioè a quello che potrebbe applicare alla prima annualità. Se alla prima annualità (2022) passa in regime IRPEF, quindi, non potrà aggiornare da subito (perché vi ha rinunciato), ma dalla successiva annualità (2023).

Quanto guadagno in più applicando l’aggiornamento Istat?

Se decido di applicare l’aggiornamento Istat devo cercare il valore di riferimento, moltiplicarlo per il canone richiesto e aggiungerlo.

Facciamo un esempio con l’attuale indice di marzo 2022 del 6,4%.

Se sono proprietario di un immobile affittato a 700 euro al mese, allora moltiplicherò 700 per 6,4% ottenendo 44,8 euro, che posso arrotondare a 45 euro. Quindi invierò un messaggio all’inquilino per avvisarlo che da aprile dovrà versarmi 745 euro invece di 700 euro. All’anno il guadagno è di 540 euro.
Ovviamente il guadagno varia a seconda del canone da cui parto.
Quindi se per un prorpeitario già in regime Irpef non ci sono dubbi che questi valori dell’inflazione comportino maggiori guadagni, la domanda vera è:

per un proprietario in regime di cedolare secca il risparmio in termini di tasse continua ad essere più conveniente rispetto ad un canone mensile più alto?

Abbiamo provato a fare un po’ di calcoli e come evidente nella tabella di seguito, finché l’inflazione aveva un livello medio basso non c’era convenienza, ora che i valori sono nettamente più alti, il guadagno dal solo canone di affitto aggiornato inizia ad essere più interessante e lo diventerebbe molto più se veramente si passasse ad un’aliquota della cedolare secca al 26% invece dell’attuale 21%, come si sente dire sempre con maggiore insistenza.
Per questo nella simulazione abbiamo preso in considerazione anche questo valore che attualmente è solo un’ipotesi.
Nella simulazione, inoltre, abbiamo considerato un immobile affittato con contratto libero di 4 anni + 4 e un’aliquota media del secondo scaglione di reddito per la tassazione ai fini Irpef.

Precisiamo, anche, che questi guadagni dovrebbero poi essere confrontati con il pagamento dell’imposta di registro e con eventuali detrazioni che come specifichiamo sempre non possono essere scontate dalla cedolare secca.

  SIMULAZIONE (clicca qui per ingrandire)

Insomma più inflazione, più indecisione!

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