Abbiamo sempre parlato, nel momento della stipula di un nuovo contratto ad uso abitativo, del fatto che il proprietario possa fare una libera scelta (dettata dalla convenienza) su come tassare il reddito che deriva dai canoni d'affitto: tra il classico regime Irpef e quello della cedolare secca. Ma per chi ha già un contratto in essere e vuole cambiare regime fiscale, quali obblighi deve rispettare? Ci sono delle tempistiche da rispettare?

Buonasera Isabella,
ho stipulato un contratto a canone libero 4+4 con tassazione ordinaria.
Ad ottobre ho rinnovato l'annualità e mi sono reso conto che con la nuova normativa era più conveniente optare per la cedolare secca. Ho già inviato la raccomandata all'inquilino e sto presentando il nuovo modello RLI all'agenzia delle entrate.
Nel mio caso, essendo trascorsi più di 30 giorni dal pagamento del rinnovo annualità, la nuova tassazione parte già da gennaio 2014 o da ottobre mese in cui avviene il rinnovo dell'altra annualità?
Antonio

Gentile Antonio,
come giustamente sa l'opzione può essere esercitata anche in occasione del rinnovo del contratto, in una delle annualità successive alla prima, ma anche in questo caso occorre rispettare la scadenza dei 30 giorni previsti per il pagamento della nuova annualità. Quindi per poter "riparare" occorre innanzitutto distinguere se si tratti di:

1. Una semplice «svista» o
2. di un ripensamento, avendo già effettuato il versamento dell'imposta di registro (anche se in un'unica soluzione per l'intera durata del contratto).

Per il primo caso l'Agenzia delle Entrate le permette di usufruire dell'istituto della «remissione in bonis» (art. 2 D.L. 16/2012), secondo il quale è consentito esercitare l'opzione di cedolare secca per l'annualità in corso, anche oltre il termine previsto per il versamento dell'imposta annualità successive.

Come funziona la "remissione in bonis"?

La remissione in bonis deve essere esercitata entro il termine di presentazione della prima dichiarazione dei redditi utile, successiva alla scadenza del termine previsto per il versamento dell'imposta di registro - annualità successive. Per usufruirne occorre versare (tramite modello F24) la sanzione di cui all'articolo 2, comma 1, lettera c), del decreto legge 16/2012, fissata nella misura di 258 euro.
Se decidesse, quindi, di utilizzare tale istituto gli effetti della cedolare secca partirebbero già da questa annualità.

Corretti, infine, la presentazione del nuovo Modello RLI e l'invio della raccomandata all'inquilino che va informato tempestivamente di questa scelta e della contemporanea rinuncia agli aggiornamenti Istat, per tutto il periodo di durata dell'opzione.

In caso di più inquilini la scelta va comunicata a ciascuno di essi, sempre a mezzo lettera raccomandata a/r: è esclusa la raccomandata a mano. Si precisa che l'opzione esercitata ha validità per il residuo periodo di durata del contratto; fatta salva la possibilità, sempre in occasione della prossima scadenza, di tornare al classico regime irpef.

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