Sublocazioni e cessioni: seppure l'"effetto" prodotto sia lo stesso (ovvero la cessione a terzi del godimento totale o parziale del bene in locazione) diverse sono le normative e le caratteristiche di questi due istituti.
Pur avendo entrambi i contratti uguale contenuto, la sublocazione si distingue dalla cessione del contratto innanzitutto perché:
- mentre dalla sublocazione deriva un nuovo rapporto, ma del tutto dipendente da quello principale che persiste (il sublocatore rimane obbligato nei confronti del locatore, il quale per l'adempimento degli obblighi nascenti dal contratto principale può agire direttamente nei confronti del subconduttore), nel caso di cessione del contratto di locazione si instaura un rapporto diretto per cui il cessionario si sostituisce al conduttore cedente, non solo nel godimento dell'immobile, ma anche negli obblighi imposti dall'originaria locazione, subentrando in essa.
Nello specifico le definizioni giuridiche recitano: "la sublocazione è il contratto mediante il quale il conduttore (l'inquilino) in una locazione in corso subloca ad un terzo, in tutto od in parte, la cosa locatagli, assumendo, a sua volta, la veste di locatore".
La cessione del contratto, disciplinata dagli artt.1406 ss. Cc. è il contratto mediante il quale il titolare di un rapporto contrattuale (cedente) trasferisce ad un terzo (cessionario) con consenso dell'altra parte (ceduto) la posizione (diritti ed obblighi) che gli deriva dal contratto di cui è parte.
Già giuridicamente l'articolo 1594 del codice civile precisa che l'inquilino, salvo diversa pattuizione, ha facoltà di sublocare la cosa locatagli, ma non può cedere il contratto di locazione senza il consenso del proprietario.
Per le locazioni di immobili ad uso abitativo, occorre distinguere come per i contratti liberi 4 + 4, l'art. 14, comma 4, della Legge n. 431/98 mantiene implicitamente in vigore l'art. 2 Legge n. 392/78, che vieta la sublocazione totale o la cessione del contratto, senza il consenso del locatore, dell'immobile destinato ad abitazione. La maggior parte dei contratti di locazione prevede, nelle clausole in essi inserite, che è fatto espresso divieto al conduttore di sublocare l'immobile o cederlo in locazione senza previa comunicazione al locatore.
In base a tale normativa, dunque, se nel contratto non è previsto alcun esplicito divieto di sublocazione, l'inquilino può sublocare solo parzialmente l'immobile adibito ad uso abitativo, purché comunichi con lettera raccomandata al proprietario l'identità del subconduttore, la durata del contratto e la precisa descrizione dei vani sublocati. Invece, per i contratti a canone concordato il Decreto Ministeriale per le Infrastrutture e i Trasporti 30 dicembre 2002 ha esplicitamente sancito il divieto di sublocazione nei contratti tipo relativi ad usi transitori, nonché nei contratti stipulati con studenti universitari fuori sede.
Cosa succede nei casi di cessione del contratto senza consenso del proprietario?
Qualora in mancanza di diversi accordi tra le parti, l'inquilino ceda a terzi il contratto o sublochi totalmente l'immobile senza il consenso del locatore, quest'ultimo è legittimato a chiedere il rilascio nei confronti di chi occupa l'immobile senza alcun titolo, oltre al risarcimento dei danni nei confronti dell'inquilino che ha ceduto il contratto o sublocato totalmente.
Nel caso in cui poi l'inquilino sublochi l'immobile solo parzialmente, avendone il diritto, ma ometta di comunicarlo al locatore, la normativa non prevede alcuna specifica sanzione, dato che non è espressamente indicato il termine entro il quale la comunicazione debba essere effettuata e non è specificato in nessun modo quale sia la conseguenza della mancata comunicazione.
Diversa la normativa per la cessione del contratto di locazione di immobile adibito all'esercizio di un'attività commerciale, se insieme viene ceduta o affittata l'azienda ivi esercitata.
Infatti, l'art. 36 della Legge n. 392/78 consente al conduttore la sublocazione o la cessione del contratto di locazione di immobile adibito ad uso non abitativo, qualora venga locata o ceduta contestualmente l'azienda, anche senza il consenso del locatore e pure nel caso in cui un apposito patto contrattuale contenga il divieto espresso di sublocare l'immobile o di cedere il contratto (in tal senso, tra l'altro, Cass. sent. 13 aprile 2000 n. 4802). Il conduttore dovrà comunicare al locatore con raccomandata con ricevuta di ritorno l'avvenuta cessione o affitto d'azienda. Il locatore potrà opporsi, entro 30 giorni, ma solo per gravi motivi, oggettivi e documentabili o potrà in ogni caso non liberare il cedente, mantenendolo co-obbligato nel contratto.
Per quanto concerne inoltre il canone di sublocazione esso è stato liberalizzato completamente. Sotto il profilo della durata della sublocazione, la normativa vigente non stabilisce alcuna durata massima del contratto di sublocazione relativamente alle abitazioni: in materia si applica dunque il principio della libertà contrattuale, fermo restando quanto previsto dall'art. 2, comma 2, della Legge n. 392/78, che obbliga l'inquilino che subloca parzialmente l'immobile destinato ad abitazione a comunicare al proprietario la durata, appunto, della sublocazione. Detta sublocazione, in ogni caso, non potrà comunque eccedere la durata della locazione in corso. In ordine poi ai rapporti fra il proprietario ed il subconduttore si applica a tutti i contratti quanto disposto dall'art. 1595 del Codice Civile, in base al quale "il locatore, senza pregiudizio dei suoi diritti verso il conduttore, ha azione diretta contro il subconduttore per esigere il prezzo della sublocazione, di cui questi sia ancora debitore al momento della domanda giudiziale, e per costringerlo ad adempiere tutte le altre obbligazioni derivanti dal contratto di sublocazione".
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