Se affittare la propria seconda casa vuol dire guadagnare, esitare troppo nell'affittarla significa sempre più spesso non solo non guadagnare, ma spendere. Più il tempo passa e più si pagano le tasse sulla casa, le spese condominiali e le spese per le eventuali ristrutturazioni senza il reddito con il quale fare fronte a tutti questi oneri. Per questo il fattore tempo è determinante per guadagnare presto, e quindi bene, dalla propria casa in affitto.

Come dice il celebre adagio, il tempo è denaro.

Nel mondo dell'affitto lo è senz'altro. Concedere il godimento di un bene immobile per ricavarne un guadagno rateale non è altro che un investimento, molto simile ad un BOT o ad una obbligazione privata, a pensarci bene. A fronte del capitale investito (da me, o da chi prima di me aveva acquistato l'appartamento) si ottiene periodicamente una "cedola" fissa, un reddito costante nel tempo.

Nonostante la mentalità tutta italiana, profondamente antieconomica e, se mi posso permettere, più testarda che intelligente, del "preferisco tenerlo sfitto piuttosto che fare uno sconto", sono sempre più i proprietari che stanno iniziando a considerare la seconda casa un bene di investimento.

Tanto che l'intenzione originaria fosse proprio un investimento nel mattone (non sono in fondo lontani i tempi in cui si comprava casa per rivenderla), quanto per gli immobili di cui si è divenuti proprietari per eredità e che, volente o nolente, sono oggi affare nostro, c'è un elemento che sta accelerando lo spostamento del proprietario da una visione "affettiva", di proprietà familiare della casa, ad una più logico-razionale, di gestione del proprio patrimonio immobiliare. Un elemento chiamato IMU.

Eh, sì. Dover pagare un bel salasso di IMU, da qualche anno a questa parte, ha indotto tanti proprietari a dover riflettere più di prima se convenga continuare ad aspettare tempi di mercato migliori per vendere casa o se sia forse il caso di adattarsi ad una forma di investimento più facile, meno rischiosa e più costante nel tempo: la locazione. Meno "speculativa", ma garanzia di ottimi ritorni nel tempo.

Come per la vendita, anche per l'affitto fare in fretta è diventata una priorità. Anzi, ancor di più. Perché ridurre al minimo, nel corso degli anni, il numero di mesi di mancato incasso delle pigioni mensili significa diverse migliaia di euro di differenza. E attendere sempre l'inquilino disposto a pagare 30€ in più al mese può non essere sensato, conti alla mano.

Fare in fretta si può. L'Ufficio Studi di Solo Affitti, franchising immobiliare specializzato nella locazione, ha diffuso anche per il 2014 le analisi sulle tempistiche medie di locazione di case e appartamenti da parte dlle agenzie del franchising ubicate nelle città capoluogo di regione. L'immagine mostra tempistiche medie costantemente inferiori ai 3 mesi, a prescindere dalla zona di ubicazione dell'immobile. Il tempo medio per affittare una casa si attesta sui 2,5 mesi.

Le punte massime (2,8 mesi) si registrano nelle zone di maggior pregio, dove gli immobili richiedono trattative più complesse, vista la richiesta di canoni generalmente elevati e il numero di inquilini conseguentemente più ridotto che possa far fronte a tale richiesta; ma anche nelle periferie (2,8 mesi, nuovamente), dove l'ampia disponibilità di immobili e la non sempre elevata qualità degli appartamenti disponibili richiedono un numero maggiore di visite da parte degli inquilini, per poter verificare e confrontare le proposte e valutare quella di maggiore interesse.

Particolarmente veloce risulta invece la trattativa nelle zone semicentrali, molto ambite dagli inquilini perché generalmente dotate di immobili non troppo vetusti, che risultano tendenzialmente ben collegati e spesso persino forniti di garage o posto auto; caratteristiche fondamentali nella valutazione di molti conduttori. La presenza di servizi facilmente raggiungibili (negozi e centri commerciali, scuole e ospedali, etc.) rende le zone immediatamente esterne al centro città particolarmente appetibili per chi va ad abitare in affitto in una grande città, ed agevola ad affittare più velocemente gli immobili (in media, 2,1 mesi).

Ma come può fare il proprietario a mantenere quanto più possibile contenuti i tempi necessari a trovare un inquilino per il proprio appartamento alle condizioni desiderate?

Ecco le 10 regole da rispettare per ridurre al minimo il tempo di sfitto e guadagnare di più.

1) COMINICIAMO DA UNA BUONA PRESENTAZIONE DELL'IMMOBILE SIN DALLE FOTO DELL'ANNUNCIO
Sono finiti i tempi in cui l'inquilino si adatta a quello che c'è, prendere o lasciare. L'inquilino può confrontare tanti appartamenti e lo fa, già dagli annunci visti su internet oramai. Presentare la propria casa pulita e luminosa (aprire le finestre!) lascerà una buona impressione all'inquilino già dalle foto dell'annuncio immobiliare. Se fai da solo ricordatelo, se fai tramite agenzia pretendi un buon servizio fotografico all'immobile.

2) LA PULIZIA DELLA CASA È UNA "CONDITIO SINE QUA NON"
A pensar male si fa peccato, ma spesso ci si azzecca. Una bella pulita a casa prima di aprire le porte alle visite degli interessati è doveroso. L'inquilino potrà anche fare uno sforzo di fantasia e immaginare quel polveroso appartamento come se fosse lindo e splendente, ma più probabilmente preferirà l'appartamento di qualcun altro.

3) SE L'ARREDAMENTO NON È UN VALORE AGGIUNTO, MENO È MEGLIO
L'arredamento della nonna può essere bello, ma generalmente lo è solo per la nonna. Qualcosa in meno, quando si presenta l'immobile, spesso è meglio; soprattutto se la dotazione dell'appartamento è troppo vecchio stile. Ricorda sempre: deve abitarci qualcuno che ha un proprio gusto, meglio stare dalla parte del neutrale se non si dispone di un arredamento spettacolare!

4) HOME STAGING, L'ARTE DI DIFENDERE IL CANONE E VELOCIZZARE L'AFFITTO
La tua casa non è l'unica casa della città dove vivi disponibile per l'affitto. Oggi l'offerta di immobili in locazione è abbondante e, in certe zone, molto qualificata: rendere più appetibile la tua rispetto a quella altrui è fondamentale per spuntare un buon prezzo e ridurre le tempistiche di sfitto. L'home staging è un investimento che si ripaga in termini di rapidità (e livello di canone) di affitto.

5) UNA CORRETTA VALUTAZIONE DEL CANONE È LA BASE DI UN AFFITTO VELOCE
Potresti anche essere un ottimo venditore di ghiaccioli agli eschimesi, ma sappi che dopo l'avvento di internet difficilmente si riesce a strappare cifre fuori mercato. Un canone di affitto equo rispetto al valore dell'immobile (e di quelli simili disponibili) ti porterà presto persone concretamente interessate a finalizzare la trattativa.

6) DISPONIBILITÀ AL CONFRONTO PER NON FARE SCAPPARE L'INQUILINO
Affittare casa è una forma di investimento, non una gara di tiro alla fune. Si deve essere disponibili a trattare: arroccarsi su posizioni preconcette farà fare lo stesso all'inquilino interessato. Una chiusura totale davanti a richieste congrue scoraggerà anche l'inquilino più interessato.

7) LA CASA È UN INVESTIMENTO, SERVE RAZIONALITÀ NELLA TRATTATIVA
Forse è vero, hai sudato sette camicie trent'anni fa per costruirti o comprarti quella casa. Forse è vero, tanti ricordi ti legano ad essa. Ma né il tuo sudore né il tuo legame affettivo potrà rendere il tuo bilocale anni '70 male arredato un appartamento conteso da direttori di banca e primari di chirurgia. Sii razionale nel valutare l'immobile e la cifra che puoi ottenere dallo stesso e non mentire a te stesso: la legge della domanda e dell'offerta hanno sempre la meglio.

8) CALCOLA IL RAPPORTO TRA COSTI E BENEFICI DELL'ATTESA
Lo dicevamo all'inizio dell'articolo: il tempo è denaro. Aspettare di vedere nuovi potenziali interessati disponibili ad accettare il tuo canone fuori mercato ha un costo, o meglio costituisce un mancato ricavo. Fatti due conti: se perdi due mesi di affitto a 500€ e strappi però da un inquilino 50€ in più al mese di canone di locazione, cosa succede? Ti senti un fenomeno dal punto di vista commerciale, ma quell'attesa te la ripagherai in venti mesi, praticamente due anni. Sei davvero sicuro che l'inquilino starà tutto quel tempo in affitto da te?

9) CONSIDERA I COSTI "NASCOSTI" DELLA TUA SECONDA CASA
Ripeti cento volte: "quando l'appartamento è vuoto la tassa sui rifiuti e le spese condominiali le pago io, quando ho un inquilino le paga lui". Questo deve essere un mantra. Per conformazione mentale, per retaggio culturale noi italiani siamo fatti così, vediamo la casa come un valore. Oggi una seconda casa, se non messa a reddito, è un costo, spesso molto salato. Ogni mese di sfitto è una perdita netta: vale la pena accelerare i tempi di locazione e magari rinunciare a qualcosina. Rispondi sempre a questa domanda: a fine anno ti sei almeno ripagato l'IMU? E quanto ti rimane, una volta sostenuto questo onere fiscale?

10) UN AGENTE IMMOBILIARE SA FARE L'AGENTE IMMOBILIARE MEGLIO DI TE
Se chi fa da sé fa per tre, chi si fa aiutare da un professionista può fare anche per nove. Rivolgersi ad un'agenzia e concederle un incarico in esclusiva farà sì che l'agente immobiliare dia la massima priorità al tuo immobile e farà il tuo esatto interesse. Per una ragione semplice: il suo interesse coinciderà esattamente con il tuo. E, scusa se mi permetto, lo farà probabilmente in maniera più preparata di te. È il suo lavoro, lo fa tutti i giorni e, se ha una clientela, probabilmente lo sta facendo bene!