Con il recente Decreto Legge 31 agosto 2013, n. 102 il Governo ha provveduto a correggere una criticità della tassazione sugli affitti emersa a seguito dell'introduzione della cedolare secca. Se prima, per la tassazione piatta sugli affitti, le aliquote molto ravvicinate tra canone libero (21%) e canone concordato (19%) rendevano univocamente conveniente rivolgersi ai canoni al libero mercato, con l'abbassamento dell'aliquota dal 19% al 15% per i contratti agevolati sottoposti a cedolare secca l'uso dei contratti a canone concordato può tornare ad essere la scelta più conveniente. Vediamo dove, quando e per chi.
Con il Decreto Legge 31 agosto 2013, n. 102 il Governo ha messo mano al sistema fiscale in maniera incisiva. Tra i provvedimenti adottati, significativa la riduzione dell'aliquota di cedolare secca per i contratti a canone agevolato, ovvero i cosiddetti "contratti-tipo" ed i contratti a studenti universitari fuori sede. L'aliquota della cedolare secca per i contratti concordati passa, con questo Decreto, dal precedente 19% all'attuale 15%.
Una riduzione importante, che contribuisce ad oltrepassare la distorsione che la precedente versione della cedolare secca comportava. Infatti, prima di questo provvedimento, i contratti a canone concordato subivano un'imposizione con cedolare secca (19%) inferiore di solo due punti rispetto a quella prevista per i contratti con canone al libero mercato (21%). Troppo poco per rendere conveniente la stipula dei contratti agevolati. Troppo poco soprattutto se si pensa alla valenza sociale dei contratti-tipo: si compensano a favore del proprietario, con agevolazioni fiscali, i canoni più bassi rispetto a quelli delle abitazioni affittate al mercato libero.
Con la nuova aliquota al 15% la situazione cambia: il Governo ha senz'altro ristabilito le condizioni di base per permettere ai proprietari di avere convenienza nella scelta di un canone calmierato, quello concordato, a fronte delle agevolazioni nell'imposizione fiscale a cui vengono assoggettati i redditi derivanti dall'affitto.
Però rimane un però. La convenienza dei contratti a canone agevolato dipende molto anche da un secondo fattore. Gli accordi territoriali, regolati dalla legge 431/98, devono fissare per ciascun Comune ad alta tensione abitativa le modalità di calcolo ed i valori dei canoni convenzionati, ad opera delle associazioni di categoria di inquilini e proprietari.
Le distorsioni che il Governo sta cercando di eliminare a monte, insomma, possono generarsi a valle. La mancata convenienza dei contratti a canone concordato riconducibile a cause "locali" si verifica in due casi:
1) se le associazioni di categoria stabiliscono livelli di canone che, pur con le agevolazioni previste, determinano un reddito da affitto non in linea con quello ottenibile ai valori di mercato;
2) più frequentemente, se questi accordi non sono stati aggiornati di recente dalle associazioni di categoria, risultando così legati a valori di mercato ormai superati.
L'Ufficio Studi Solo Affitti ha effettuato alcune simulazioni, per verificare l'effetto della nuova aliquota di cedolare secca al 15% sulla tassazione dei redditi da locazione. Si sono scelti canoni liberi e concordati in linea con i valori reali che si possono riscontrare nelle città di Milano, Roma, Bologna, Napoli e Catania, ipotizzando un immobile in zona semicentrale, di superficie 70 mq, non arredato.
È evidente che dove la vicinanza dei valori di canone concordato rispetto ai valori di mercato (come, ad esempio, nel caso di Bologna, dove l'accordo territoriale è stato rinnovato relativamente di recente: nel 2008), la nuova aliquota può essere efficace. Con l'aliquota del 15%, infatti, optare per la cedolare secca stipulando un contratto a canone concordato è conveniente quasi quanto scegliere il medesimo regime ma con canone libero. Se l'immobile ha caratteristiche tecniche e dotazioni di buon livello e dispone di un arredamento completo di ogni elemento ed in buono stato manutentivo, il canone concordato può essere la scelta più economica per il locatore.
Dove invece, come nelle altre città del campione scelto (con il caso-limite di Milano, dove l'accordo territoriale è fermo addirittura al 1999!), i canoni di mercato sono totalmente disallineati rispetto a quelli di mercato, nonostante la forte agevolazione fiscale i contratti-tipo non godono di alcuna appetibilità per il proprietario.
Con l'introduzione del regime di cedolare secca e il suo recente aggiornamento delle aliquote con forte differenziazione tra canone libero e agevolato è stato fatto il primo passo per una riforma incisiva del settore delle locazioni. Adesso è il momento che le associazioni di categoria di inquilinato e proprietà rinnovino gli accordi in tutta Italia, rendendo questo importante strumento una misura di equità sociale per gli italiani in affitto.
