Che la crescita della cedolare secca e del numero di contratti di affitto in Italia siano fenomeni tra loro correlati è ormai chiaro. La cedolare, unitamente alla crisi delle compravendite, incentiva sempre più proprietari a scegliere l'affitto, così come i proprietari che scelgono di affittare la propria seconda casa quasi lo fanno con l'opzione per la cedolare secca su quel reddito. Uno studio del Sole 24 Ore evidenzia come, se la cedolare aveva subito fatto breccia tra i proprietari più facoltosi, sempre più risulti essere la soluzione fiscale preferita anche dai proprietari con fascia di reddito inferiore.

Se la cedolare secca era partita timidamente, nel 2011, e aveva convinto sin da subito -per la forte convenienza fiscale- i proprietari ad alto reddito, oggi il fenomeno è oramai generalizzato.

Naturale, infatti, per chi in precedenza si vedeva tassare i canoni di locazione al 41% o 43%, a seconda che tali redditi fossero da sommare ad una base imponibile già superiore a 55 mila o 75 mila euro, che venisse apprezzata una forma di tassazione fissa sui redditi da locazione, con aliquota che al tempo era determinata al 19% o al 21% a seconda della tipologia contrattuale.

Ma i dati di recente elaborati dal Sole 24 Ore sulle dichiarazioni dei redditi 2014 dei contribuenti italiani (quindi, sui redditi percepiti nel 2013) dicono altro.

L'analisi del proprietario che affitta in cedolare secca, con ripartizione per reddito imponibile

Ricordiamo innanzitutto come il 2013 sia stato l'anno di adeguamento della cedolare secca alle richieste degli operatori di mercato. Infatti, sino ad allora si era insistentemente segnalato al legislatore la chiarissima stortura legata alle aliquote troppo ravvicinate, nella cedolare secca come inizialmente studiata. Con l'aliquota dedicata ai contratti a canone concordato (contratti 3+2 e contratti a studenti universitari fuori sede) di soli due punti percentuali inferiore a quella prevista per i contratti liberi, infatti, la convenienza fiscale del locatore a concedere l'immobile a canone agevolato al conduttore non si verificava praticamente mai. Per questo, la riduzione dal 19% al 15% dell'aliquota di cedolare secca per i concordati nel 2013. Naturale che, proprio in ragione di ciò, molte più persone di prima (e con redditi anche non così elevati) abbiano da quest'anno iniziato a trovare più vantaggiosa l'opzione per la cedolare secca, anche e soprattutto se legata al contratto a canone concordato.

Ecco dunque che, come mostra la tabella, ben 1 proprietario su 3 tra quelli che hanno optato per la cedolare secca nel 2013 ricade nei primi due scaglioni IRPEF (quello tassato al 23%, fino a 15 mila euro di imponibile, e quello tassato al 27%, tra 15 mila e 28 mila euro da dichiarare all'erario). Pur essendo i primi due scaglioni quelli ove la fetta principale dei contribuenti italiani si va a collocare, non si tratterà probabilmente delle fasce di reddito all'interno delle quali ricadrà la maggioranza dei proprietari di seconde case. Lo sconto fiscale sulle locazioni deve aver tuttavia suscitato una forte attrattiva, per aver spinto una quota così significativa di proprietari già soggetti ad aliquote IRPEF non elevate ad optare per il regime della cedolare. Sono 231.022 i locatori soggetti al 27% sul reddito imponibile e 142.823 i locatori soggetti all'aliquota marginale del 23% ad aver preferito la tassazione separata e piatta sull'affitto di una seconda casa. E –va segnalato– è proprio in queste due fasce di reddito che si manifestano i tassi di crescita maggiori: dal 2011 al 2013 la variazione è stata del +331% per i proprietari del primo scaglione, del +204% per quelli del secondo.

Crescite che, seppure di minori proporzioni, sono generalizzate e coinvolgono anche le fasce di reddito di chi parte da un imponibile più elevato. Contribuenti, questi ultimi, che per la maggior parte già in passato avevano scelto il regime opzionale della cedolare, dato che l'IRPEF abbatteva fortemente i loro redditi da locazione. Evidentemente, però, la cedolare sta man mano riuscendo a convincere anche gli ultimi indecisi, così come coloro che erano inizialmente scettici o semplicemente poco informati su questa innovativa e vantaggiosa opportunità. È così che l'incremento nel ricorso alla flat tax sugli affitti ha coinvolto anche i proprietari con imponibile tra 28 e 55 mila euro (+103% il numero di proprietari che scelgono la cedolare, in due anni), quelli con imponibile tra 55 e 75 mila euro (+61%) e quelli con oltre 75 mila euro di imponibile dichiarato (+45%). Una crescita generalizzata, dunque, seppure maggiormente concentrata tra i locatori che guadagnano redditi medio-bassi, complessivamente a pari ad un +117%. Il numero di proprietari che ha scelto la cedolare secca in Italia tocca quindi, nel 2013, quota 1.048.299.

Dati destinati a salire ulteriormente nelle analisi future sui 730/2015 (dedicate cioè ai redditi percepiti dai contribuenti nel 2014). A sostenerlo è il franchising immobiliare Solo Affitti, che di recente ha diffuso proprie analisi riferite all'ultimo anno. Il network immobiliare ha infatti stimato un balzo in avanti dei proprietari nel ricorso alla cedolare secca, dal 2013 al 2014, notevole: si è passati infatti, dal 64% dei contratti di locazione stipulati con cedolare secca nel 2013 a ben l'85% del totale delle locazioni gestite dagli agenti immobiliari della rete Solo Affitti nel 2014. Questo grazie anche e soprattutto all'ulteriore abbassamento, intervenuto proprio nel 2014, dell'aliquota della cedolare secca sui contratti a canone concordato dal 15% al 10%. Una tabella sintetica di questo trend era stata proposta in un recente articolo di questo blog.

Per quali proprietari conviene di più l'IRPEF rispetto alla cedolare secca oggi?

Domanda da porsi, dato che ormai, soprattutto quando è possibile usufruire dell'aliquota agevolata al 10%, l'imposizione separata sulle locazioni è decisamente più ridotta dell'aliquota IRPEF del primo scaglione (23%). La risposta è: ben pochi proprietari, a dire il vero. Probabilmente, nessuno che si trovi ad avere un reddito imponibile di partenza molto elevato. Tra chi invece faccia parte dei primi due-tre scaglioni IRPEF, poche e ben determinate sono le casistiche di maggiore convenienza della tassazione ordinaria rispetto a quella a cedolare secca per i redditi da locazione.

• Chi, ad esempio, possa avvantaggiarsi di cospicui vantaggi nell'accesso a servizi pubblici il cui corrispettivo sia determinato mediante reddito ISEE (es: rette dell'asilo, etc.). Per la determinazione di questo indicatore, infatti, il reddito da locazione non beneficia della cedolare, anzi: la deduzione forfetaria del 5% (ottenibile con l'assoggettamento del reddito a IRPEF con qualsiasi contratto di affitto) e dell'ulteriore deduzione del 30% sul restante 95% (conseguibile in caso di ricorso al regime IRPEF in presenza di contratto a canone concordato) sono entrambe valevoli nella determinazione del reddito ai fini ISEE, mentre non lo sono se si è optato per la cedolare secca.

• Inoltre, chi disponga di detrazioni importanti (ad esempio, bonus fiscali legati a interventi di ristrutturazione o riqualificazione energetica) potrebbe rischiare di pagare più tasse, scegliendo di pagare la cedolare secca per l'affitto senza avere però un reddito imponibile capiente per sfruttare interamente tutte le detrazioni fiscali disponibili.