Sono ormai circa i due terzi del totale dei proprietari di immobili in affitto, quelli che preferiscono assoggettare i redditi da locazione percepiti alla cedolare secca, rispetto all'aliquota marginale IRPEF del proprio scaglione di riferimento. E, secondo quanto emerge da uno studio del franchising Solo Affitti, la nuova aliquota agevolata del 15% per i contratti di locazione a canone concordato, è destinata a far crescere ancora di più nel 2014 il numero di locatori che decideranno di abbandonare l'Irpef per passare all'aliquota fissa.

Dal punto di vista fiscale, a due anni dalla sua introduzione, la cedolare secca è diventata un'abitudine per i proprietari che si apprestano a dichiarare all'Erario i redditi da locazione percepiti. Se nella primavera del 2011 la partenza della tassa fissa sui redditi da affitto era apparsa timida, ormai gli italiani ne hanno compreso il vantaggio e la scelgono molto di frequente.

La motivazione risiede soprattutto nella grande convenienza della scelta della cedolare secca, sia assoluta che relativa rispetto al regime alternativo IRPEF.

Regime IRPEF, da un lato, che è venuto perdendo di appeal già a seguito della L. 92 del 28 giugno 2012: il provvedimento ha infatti ridotto la deduzione forfetaria dei redditi da locazione percepiti dai proprietari dal 15% al solo 5%. Questo ha portato dal 2012 ad una tassazione sui canoni con IRPEF meno conveniente rispetto agli anni passati, con conseguente aumento dell'appetibilità della cedolare secca agli occhi dei locatori.

Inoltre, se nel 2011 la cedolare secca tratteneva a favore dello Stato il 21% dei redditi percepiti dai proprietari sui contratti di locazione a canone libero (4+4 anni), sui contratti transitori, sui turistici, etc., attestandosi invece al 19% per i redditi da contratto a canone concordato (3+2 anni) e a studenti universitari fuori sede, a seguito del D.L. 31 agosto 2013, n. 102 la convenienza, almeno per i contratti concordati e a studenti, è diventata ancora maggiore grazie all'introduzione per questi ultimi dell'aliquota al 15%.

In questo modo, continuare a sommare i redditi da locazione agli altri redditi percepiti dal contribuente assume convenienza in pochi casi: questo appare evidente se si confrontano le due attuali aliquote della cedolare secca (21% e 15%) con l'aliquota IRPEF minima (23%). Già dal 2° scaglione (27%) e dal 3° scaglione IRPEF (38%) il risparmio assicurato dalla cedolare risulta importante.

È vero, nel bilancio familiare ci sono altre valutazioni da fare prima di decidere se valga la pena optare per la cedolare secca: pensiamo ad eventuali detrazioni sul reddito imponibile da far valere in sede di dichiarazione dei redditi; così come al fatto che i redditi da locazione, sebbene con la flat tax vengano sottratti al calcolo dell'imponibile IRPEF, sono comunque considerati nel calcolo dell'imponibile ai fini ISEE; etc.). Resta in ogni caso un evidente divario di convenienza tra IRPEF e cedolare.

Se ne sono accorti gli italiani, che – secondo un recente studio divulgato dal franchising immobiliare Solo Affitti – fino al cambio di aliquota hanno optato per il regime a cedolare secca nel 64% dei casi, contro un 36% di contratti di locazione che si è preferito assoggettare alla classica tassazione IRPEF. Quasi 2 contratti su 3 sono già a cedolare nel 2013.

Ma, grazie alla nuova aliquota del 15% sui concordati, introdotta a settembre dal Governo per ripristinare una convenienza per i proprietari a stipulare contratti a canone calmierato (a tutto vantaggio degli inquilini), le previsioni degli agenti Solo Affitti per i prossimi mesi sono di un ulteriore aumento dell'utilizzo della cedolare secca. Si prevede che nel 2014 la percentuale possa attestarsi al 72%, lasciando solamente un 28% di spazio ai contratti reddito da canone tassato con IRPEF.

La differenza, come appare evidente dal grafico, la faranno soprattutto i contratti con aliquota calmierata al 15%: se tra chi sceglieva la cedolare secca questo genere di contratti era utilizzato solo nel 24% dei casi, si ritiene che questa percentuale possa salire al 30% nei prossimi mesi.

Questo, ovviamente, potrà verificarsi con maggiore frequenza in quelle città con accordo territoriale per le locazioni abitative e a studenti universitari sufficientemente aggiornato, come Bologna, Firenze o Torino; qui, il vantaggio fiscale ottenibile potrà più che compensare la riduzione del canone di affitto (che questa formula contrattuale prevede per beneficiare l'inquilino).

Comuni con accordo territoriale ormai vecchio, come Roma, Napoli e ancor più Milano (caso-limite: accordo territoriale del capoluogo lombardo fermo al 1999) farebbero bene a partire, nel rilancio delle proprie politiche abitative, da un'operazione a costo zero ma importantissima: il rinnovo degli accordi territoriali, la cui convenienza potenziale non è mai stata tanto elevata quanto in questo momento, tanto per gli inquilini quanto per i proprietari.