Addentrarsi nel mondo degli affitti per un potenziale inquilino vuol dire innanzitutto dover far i conti con una serie di richieste, economiche e non, che potrebbero far perdere di vista il principale obiettivo: trovare l'immobile che soddisfi una specifica esigenza. Per aiutare gli inquilini a rimanere fissi e concentrati sull'obiettivo, offriamo una seconda parte del nostro dizionario, in versione Bignami, per orientarsi nel mondo delle locazioni.

IMPOSTA DI REGISTRO

Alla stipula di un contratto di locazione, se il proprietario opta per il classico regime Irpef, occorre versare una tassa di registro pari al 2% del canone annuo pattuito, per un minimo di 67 euro. La tassa di registro non interessa però solo il primo anno. Al contrario va pagata per ogni nuova annualità ed è pari, questa volta, al 2% effettivo e non più alla tassa minima. Nel momento di registrazione del contratto si può scegliere di pagare l'imposta per tutto il periodo previsto della locazione, ottenendo in questo modo piccoli sconti. Le spese per la registrazione del contratto (imposta + tributi speciali + marche da bollo) sono di solito suddivisi al 50% tra le parti.

CAPARRA

Come riportato nel Codice civile (Art. 1385) la caparra è una somma di denaro che viene richiesta all'inquilino come impegno a stipulare il contratto per l'immobile visitato. Di solito viene consegnata ad un agente immobiliare insieme alla firma di una proposta irrevocabile di locazione che deve contenere anche le specifiche circa i casi in cui, nonostante il versamento della caparra, una delle due parti dovesse ritirarsi. Tale somma deve essere immediatamente restituita senza alcuna penalità nel caso di non accettazione della proposta da parte del proprietario; mentre una volta accettata la proposta il ritiro dell'inquilino comporterebbe la perdita di tale somma; se invece dopo aver accettato la proposta fosse il proprietario a ritirarsi allora quest'ultimo sarebbe tenuto a restituire tale somma raddoppiata.

PROVVIGIONE

È il compenso richiesto dall'agente immobiliare nel momento di conclusione dell'affare, ovvero quando il proprietario accetta la proposta dell'inquilino di prendere in affitto il suo immobile, alle condizioni pattuite. Di solito il costo della provvigione per la mediazione è di una mensilità, con eccezioni per grandi città e comunque sempre in linea con usi e consuetudini della zona. Soprattutto nel momento in cui ci si affida ad un agente è necessario pattuire apertamente le condizioni economiche.

DEPOSITO CAUZIONALE

Il deposito cauzionale, meglio conosciuto come cauzione, è richiesto dal proprietario che affitta all'inquilino, al fine di ricevere una garanzia per le obbligazioni assunte in un contratto di locazione. Il deposito è previsto dalla legge allo scopo di tutelare (almeno in parte) il proprietario di un appartamento contro i possibili danni causati dall'inquilino all'immobile (la legge prevede che la restituzione dell'immobile debba avvenire nello stato originario, salvo la naturale usura), nonché per difenderlo da eventuali non-pagamenti degli ultimi mesi di locazione, ed in generale contro ogni possibile inadempimento da parte dell'inquilino. Nel caso il deposito, o gli interessi relativi, non vengano rimborsati dal proprietario, l'inquilino ha 10 anni di tempo per inviare il decreto ingiuntivo e pretenderne il rimborso.

Il deposito cauzionale può essere versato con:

• una garanzia fidejussoria -bancaria od assicurativa
• libretto di risparmio bancario/postale al portatore
• affittosicuro: l'esclusivo pacchetto ideato da Solo Affitti per tutelare proprietari ed inquilini

CONTRATTO DI AFFITTO PER STUDENTI FUORI SEDE

Questa tipologia contrattuale prevede una durata da 6 a 36 mesi ed è applicabile solo nel caso in cui l'inquilino sia uno studente iscritto ad un corso di laurea o specializzazione nel comune interessato, e con residenza 'fuori sede'. È anche prevista la possibilità di intestare il contratto ad un gruppo di studenti, in caso di coabitazione, con facoltà di subentri e sostituzioni anche nel corso della locazione. Il contratto a studenti universitari fuori sede prevede un canone concordato, ovvero determinato in base a criteri e valori fissati dagli appositi accordi territoriali. Il contratto è rinnovato automaticamente alla scadenza, e lo studente-inquilino ha la possibilità di recedere in qualsiasi momento, con un preavviso minimo di 3 mesi.

CONTRATTO DI COMODATO

Il contratto di comodato si caratterizza per la sua forma di gratuità: ovvero è un accordo con cui il proprietario dell'immobile consegna il suo bene, di solito ad un familiare, che lo utilizzerà direttamente, senza versare un canone d'affitto e con l'obbligo di restituirlo in caso di necessità. Un bene può essere dato in comodato da chi ha la detenzione del bene stesso e, quindi, può trasferirla al fine di usarla e goderla: sono, quindi, legittimati il proprietario, l'usufruttuario, l'enfiteuta ed anche il conduttore.
Il comodato non deve avere necessariamente una forma scritta, ma nel caso in cui si proceda con la stesura del contratto (le pattuizioni sono completamente libere) è obbligatorio procedere con la registrazione ed il pagamento di un'imposta fissa di 200 euro.

MANUTENZIONE

Le spese ordinarie sono di solito a carico dell'inquilino, così come seppure straordinarie, sono a suo carico eventuali spese di riparazione di danni causati direttamente dall'inquilino. in generale però le spese si sostituzione dei pezzi e di straordinaria manutenzione sono a carico del proprietario. A questo proposito è di recente pubblicazione la tabella aggiornata proprio con tale suddivisione.

CASI DI RISOLUZIONE DEL CONTRATTO

Ci sono diversi comportamenti che possono permettere al proprietario di chiedere la risoluzione del contratto o avviare una causa di sfratto. I più comuni sono:

• Mancato pagamento del canone trascorsi i 20 giorni dalla scadenza convenuta
• Omesso pagamento delle spese condominiali per un ammontare superiore a due mensilità di canone
• Aver sublocato l'immobile senza il consenso del proprietario
• Aver mutato la destinazione d'uso senza il consenso del proprietario

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