Dopo aver presentato le caratteristiche tecniche di un contratto a canone concordato illustrato i vantaggi fiscali, comprese le ultime novità, vogliamo provare a fare dei calcoli prendendo ad esempio un immobile a Palermo. Per rendere quanto più possibile concreto il concetto di "calcolare" il canone concordato e quello delle "fasce di oscillazione" procediamo con l'analisi specifica di un caso richiesto da un nostro lettore.
Buongiorno,
sono proprietaria di un immobile (senza mobili) a Palermo , zona Libertà, con superficie interna di circa 80 mq ed una cantina di 16. Ho sentito parlare dei contratti a canone concordato e soprattutto delle agevolazioni fiscali previste per i proprietari. Ma per capire se può essere conveniente, volevo sapere come si fa a stabilire il valore mensile di un canone concordato? Ho trovato il testo dell'accordo territoriale, ma non so bene come muovermi.
Grazie
Lorenza
Gentile Lorenza,
non abbiamo una descrizione precisa dell'immobile, ma proviamo ugualmente a cercare di fare ordine.
La prima informazione utile riguarda la superficie utile da calcolare che nel caso dell'accordo per la città di Palermo è data da
A) la superficie calpestabile al netto dei muri perimetrali ed interni dei vani principali e dei vani accessori a servizio diretto di quelli principali quali bagni, ripostigli, ingressi, corridoi e simili, nonché verande chiuse ove munite di regolare autorizzazione anche in sanatoria;
B) la superficie dei vani accessori a servizio dei vani principali quali soffitte, cantine, mezzanini e simili, computata nella misura:
del 50 per cento, qualora comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera A);
del 25 per cento, qualora non comunicanti;
C) la superficie dei balconi, terrazze e simili, anche coperte e/o di collegamento, di pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare, computata nella misura:
del 30 per cento, fino a metri quadri 25, e 10 per cento la quota eccedente, qualora dette pertinenze siano comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera A);
del 15 per cento, fino a metri quadri 25, e 5 per cento la quota eccedente qualora non comunicanti.
D) la superficie dell'area scoperta o a questa assimilabile, che costituisce pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare, computata nella misura del 10 per cento, fino alla superficie definita nella lettera A), e del 2 per cento per superfici eccedenti detto limite. Le superfici delle pertinenze e dei vani accessori a servizio indiretto di quelli principali, definite con le modalità dei punti precedenti entrano nel computo della superficie utile fino ad un massimo pari alla metà della superficie dei vani di cui alla lettera A).
E) in caso di superficie inferiore ai 50 metri quadri la stessa viene moltiplicata per il coefficiente di 1,20.
Quindi nel suo caso specifico calcoliamo 80 + 4 (ovvero il 25% della sua cantina); per un totale di 84 mq.
L'altro dato importante è quello relativo alla zona che lei ci dice già essere nel quartiere Libertà.
Quindi ora sarebbe importante andare ad individuare la subfascia di appartenenza dell'immobile (minima, media o massima) a seconda del numero di presenza dei seguenti elementi:
1. Presenza di 1 autorimessa o posto auto coperto
2. Presenza di cortile comune;
3. Presenza di una cantina o sottotetto o soffitta;
4. Presenza di impianto d'acqua corrente;
5. Presenza d'impianto di riscaldamento;
6. Comodità di salita (necessaria la presenza di ascensore se unità oltre il 1° piano – 3° (f.t.)
7. Presenza d'area verde di pertinenza;
8. Presenza di posto auto scoperto;
9. Presenza d'altro posto auto o box, oltre il 1°;
10. Presenza d'impianto di condizionamento;
11. Presenza d'impianti sportivi di pertinenza;
12. Presenza di dotazione di mobilio;
13. Presenza di doppi servizi;
14. Presenza di allacciamento alla rete gas;
15. Presenza di porta blindata;
16. Presenza di doppi vetri.
Non avendo nel suo caso una descrizione dettagliata dell'immobile prenderemo in considerazione l'intera fascia di oscillazione indicata per la microzona 6 nella quale è inclusa la zona "Libertà", che va da un minimo di 4,7 euro al mq ad un massimo di 7,7 €.
Pertanto il canone di locazione che lei potrebbe applicare mensilmente oscilla tra
• 395 euro (4,7€ * 84 mq) – canone concordato mensile minimo
e
• 647 euro (7,7€ * 84 mq) – canone concordato mensile massimo
Tali valori potrebbero essere aumentati se si prevedesse una durata contrattuale superiore rispetto a quella minima di 3 anni + 2, ovvero nel caso di stipula di contratti di durata 4+2 è possibile un incremento del 2% del canone annuo; per i contratti di durata 5+2 è possibile un incremento del 4%; mentre per contratti di durata 6+2 è possibile un incremento del 6%.
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