Compravendite, affitti brevi e locazioni residenziali: il punto di Solo Affitti sul futuro del mercato immobiliare, una volta terminata l'emergenza sanitaria

La crisi sanitaria che da giorni tiene in apprensione il nostro paese avrà importanti conseguenze anche sulla nostra economia. L’effetto immediato e più evidente è la chiusura di tante attività: negozi, uffici e attività produttive cui è imposto lo stop all’operatività dai provvedimenti del governo.
Ma è facile prevedere che le conseguenze di questo fermo produttivo si faranno sentire anche una volta che sarà passata l’emergenza sanitaria: ci saranno contraccolpi psicologici che cambieranno le scelte di acquisto degli italiani, così come ripercussioni economiche, anche molto serie, per le imprese e i lavoratori più colpiti dall’emergenza.
Il mercato immobiliare non sarà immune da questi assestamenti: vediamo gli effetti più probabili dell’emergenza Coronavirus sulle compravendite, sulle locazioni brevi e sugli affitti abitativi.

Compravendite, con incertezza e difficoltà economiche tanti italiani rinvieranno il momento dell’acquisto.

Il clima di incertezza, si sa, non ha mai fatto bene alle compravendite immobiliari.

Se è vero che di fronte ad un orizzonte economico incerto chi deve assumersi un impegno finanziario di lungo periodo tende a temporeggiare, questo sembra il più probabile destino anche per l’acquisto di abitazioni.
Chi si assumerebbe a cuor leggero la responsabilità di un mutuo di 15 o 20 anni, sapendo che la propria impresa ha subito un grosso scossone economico e senza la certezza che le cose ripartano in breve tempo?

Ci sarà una importante componente psicologica, quindi, nella decisione di tanti italiani di rinviare il momento di acquisto della casa. Ma non solo.

Dobbiamo infatti anche tenere in considerazione il fatto che l’economia nazionale subirà uno stop importante e la ripresa, anche passata la fase emergenziale dell’epidemia, sarà graduale o lenta per svariati settori. Pensiamo, ad esempio, a tutti quei settori connessi con l'estero: turismo, commercie internazionale, produzione manifatturiera destinata all’export. Si tratta di settori che risentiranno delle conseguenze del Coronavirus non solo fino a quando questo avrà diffusione all’interno dei confini nazionali, ma anche finché il virus avrà uno sviluppo a livello globale.

L’economia, insomma, rischia di subire contraccolpi non solo in queste settimane di stop, ma anche nei mesi seguenti. Questo, è inevitabile, avrà effetti sui bilanci delle imprese e sulle tasche degli italiani. Aziende dovranno mettere in cassa integrazione per lunghi periodi i propri dipendenti, o peggio effettuare licenziamenti. Alcune imprese, purtroppo, non riusciranno ad uscire da questa fase.

Chiaro che per tutte le persone che lavorano in queste aziende non saranno mesi facili. Chi aveva in progetto l’acquisto di una nuova abitazione il sogno di comprare casa dovrà purtroppo essere messo nel cassetto.

Ci si attende, dunque, un momento difficile per le compravendite. Si tratta di quella parte del settore immobiliare classicamente “ciclica”, ovvero soggetta al ciclo economico. In soldoni, quando le cose vanno bene per l’economia le compravendite ne traggono particolare giovamento, mentre quando si avvicina una crisi economica sono le prime a subirne le conseguenze. Questa fase di mercato non sarà da meno, con ogni probabilità.

Se è vero che già a fine 2019 si intravvedevano i primi segnali di frenata per gli acquisti di abitazioni e che i prezzi di compravendita, dopo anni, stavano ricominciando a salire (almeno nelle città principali), lo scenario post-Coronavirus non è destinato a volgere al meglio.

Turismo in crisi, anche gli affitti brevi in difficoltà. Ma usciranno dall’emergenza prima, con un’offerta ridotta e più qualificata

Il primo settore pesantemente coinvolto dalla crisi provocata dal Coronavirus è stato il turismo.

Fin dall’avvio del diffondersi del contagio, con i voli per l’Italia bloccati da tantissime nazioni e, di lì a poco, con gli spostamenti interni al nostro paese vietati dal governo (se non per ragioni di lavoro, salute o necessità), a risentirne sono state innanzitutto le compagnie aeree, i tour operator, gli alberghi.
Oltre, chiaramente, a tutto l’indotto: trasporti turistici, musei, guide turistiche, aziende che si occupano di servizi di fornitura e manutenzione agli alberghi, così come i ristoranti e i negozi nei centri storici delle principali a vocazione turistica del nostro paese, il cui fatturato dipende per una quota importante dalle vendite ai turisti stranieri.

Assieme a tutto il resto del settore turistico, inevitabilmente l’emergenza Covid-19 si è abbattuta anche sulle prenotazioni degli appartamenti in affitto breve. Stime parlano dell’80%-100% delle prenotazioni cancellate, non solo per questo periodo di emergenza, ma anche per il medio termine. Un colpo pesantissimo per un settore, quello dello short rent, che stava godendo di ottima salute.

Ma cosa aspettarsi per il post-emergenza?

Affitto breve, offerta in calo: chi è più strutturato e competitivo rimarrà, per gli altri meglio l’affitto residenziale

Sicuramente molti proprietari che adibiscono la propria seconda casa all’affitto breve, scottati dalle tante disdette ricevute, valuteranno di “tornare” all’affitto residenziale; magari anche solo per un periodo transitorio, di qualche mese, per poi tornare a cavalcare l’onda dell’affitto turistico quando il mercato si sarà ripreso. Riconvertire alla locazione tradizionale la propria seconda abitazione permetterà loro di non dover subire uno stop, più o meno prolungato, alla redditività del proprio immobile.

D’altronde, l’affitto breve fa parte del settore turistico: anch’esso, quindi, beneficia e subisce, a seconda dei momenti, della ciclicità delle fasi economiche. In tempi di vacche grasse l’affitto breve permette una forte redditività, spesso maggiore di quella garantita da una locazione residenziale. Rimane sempre dietro l’angolo il rischio di una fase negativa per l’economia italiana e internazionale, con le conseguenti difficoltà a garantire al proprio alloggio un tasso di riempimento adeguato (e la conseguente redditività). L’affitto residenziale è, invece, più stabile.

L’affitto breve, insomma, ne uscirà, ma cambiato.

Chi già aveva risultati importanti, lavorando in maniera organizzata e con uno standard di servizio al pari di quello alberghiero, riprenderà la propria attività una volta terminata l’emergenza Covid-19, più o meno velocemente a seconda di quando il turismo a livello globale potrà ripartire.

Gli host che invece già prima dell’emergenza Coronavirus non sviluppavano numeri importanti, a causa di un approccio improvvisato allo short rent o di un’abitazione proposta ai turisti non adatta agli standard elevati che questo settore richiede, dopo la batosta di questa primavera (forse anche della prossima estate) preferirà adibire la propria abitazione ad un più comodo e meno rischioso affitto residenziale.

Quando ripartirà il mercato? Questione di settimane, forse mesi. Ripartenza per gli hotel più lenta rispetto allo short rent.

Serve anche riflettere su quando si riprenderà l’affitto breve: questione di settimane o di mesi, passata l’emergenza Coronavirus? E la ripresa sarà più veloce per gli lo short rent o per il settore alberghiero?

Le notizie per l’affitto breve potrebbero essere migliori rispetto al resto del comparto turistico. Il perché è presto detto: basti pensare alle dinamiche del turismo e alla tipologia di clientela che ciascun segmento dell’offerta ricettiva va a soddisfare.

Le gite scolastiche nel nostro paese sono di fatto cancellate per quest'anno scolastico, quindi almeno fino ad ottobre: sia tutte quelle di alunni italiani sia, quasi certamente tutte, quelle di alunni stranieri. Allo stesso modo, con poche eccezioni, sono da considerarsi cancellati tutti i tour in Italia dei gruppi stranieri, sia in questa fase di emergenza che, con ogni probabilità, fino all’estate.

Rimarrà da vedere se l’estate sarà compresa nel periodo delle cancellazioni o meno, e tutto dipenderà da quanto il contagio sarà duraturo: non tanto in Italia, dove auspicabilmente, essendo arrivato prima il virus, dovrebbe anche andarsene prima, quanto a livello mondiale. In un’economia sempre più globalizzata e interconnessa, il regolare ripristino dei voli aerei e, conseguentemente, del turismo, potranno aversi solo a situazione in via di risoluzione un po’ ovunque.

Questo blocco del turismo di gruppo (gite scolastiche e gruppi di adulti) impatterà ovviamente solo sulle strutture alberghiere: sono infatti gli hotel a ospitare questo genere di turisti. Si tratta di una fetta importante di fatturato per molti alberghi, che risentiranno quindi per molti mesi, bene che vada, delle conseguenze dell’epidemia. Non toccherà invece l’affitto breve.

Riorganizzare le vacanze, anche appena finita l’emergenza Covid-19, sarà invece possibile per i turisti “individuali” o per chi si sposta per ragioni di lavoro e affari. Ospiti che, invece, rappresentano il target sia degli alberghi che delle case vacanze.

Per il turismo non di gruppo l’organizzazione del viaggio è più rapida e, appena conclusa l’emergenza, chi vorrà, se la sentirà ed economicamente potrà mettersi in viaggio avrà modo di tornare a scegliere le nostre città turistiche per la propria vacanza.

L’affitto residenziale uscirà rafforzato dall’emergenza: in crescita sia l’offerta di abitazioni che la richiesta da parte delle famiglie

Chi trarrà beneficio dall’emergenza Coronavirus sarà invece la locazione residenziale.

Si tratta del segmento del mercato immobiliare classicamente “anti-ciclico”: quando le cose vanno male per l’economia le famiglie hanno difficoltà o non se la sentono di comprare casa e ricorrono quindi, come soluzione alternativa, ad un appartamento in affitto.

Facile quindi prevedere un aumento della richiesta di abitazioni in locazione, proprio come accadde dopo la crisi finanziaria del 2008.

Tanti italiani che volevano comprare casa saranno costretti a ricorrere all’affitto perché le loro condizioni economiche non permetteranno più loro di fare il grande passo: come dicevamo riguardo alle compravendite, molti perderanno il lavoro, come accade purtroppo durante ogni crisi economica.

Molti altri, inoltre, pur potendo ancora permettersi di acquistare casa, viste le incertezze dell’economia nazionale preferiranno -almeno temporaneamente- affittare casa, in attesa di vedere come si svilupperà la situazione. Il momento dell’acquisto di casa, anche per chi non risentirà direttamente della crisi economica, sarà ragionevolmente rimandato a quando l’orizzonte sarà più stabile.

Più richiesta significherà crescita dei canoni di affitto? Non per forza. Dipenderà infatti dall’offerta.

Offerta di case in affitto che potrebbe tornare ad aumentare, anche considerevolmente, grazie a due circostanze probabili che Solo Affitti individua:

• se diversi proprietari di abitazioni in vendita, rendendosi conto delle maggiori difficoltà a trovare acquirenti senza dover svendere, decideranno di affittare casa transitoriamente per guadagnare una rendita dal proprio immobile in attesa di tempi migliori per vendere;

• se molti dei proprietari di abitazioni finora proposte in affitto breve sceglieranno di tornare all’affitto tradizionale scottati dalle disdette di queste settimane e da una stagione estiva alle porte all’insegna dell’incertezza.

Qualora l’offerta di abitazioni in affitto aumenterà di pari passo con la domanda, e anche grazie al sempre funzionale meccanismo del canone concordato, i canoni di affitto potrebbero non subire rincari per chi dovrà trovare un alloggio in locazione nei prossimi mesi.

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