La prima cosa che si fa, quando si va in affitto, è tipicamente il versamento del deposito cauzionale al proprietario, per fermare l'immobile. L'ultima cosa che si fa quando si lascia l'immobile è consegnare le chiavi al proprietario, ottenendo la restituzione di quanto versato con i relativi interessi. Il tasso di interesse legale, non molto conosciuto, svolge qui la sua funzione: quantifica il valore del tempo durante il quale l'inquilino ha lasciato la cauzione nelle mani del proprietario. Oggi, con i tassi di interesse ai minimi storici, vale pochissimo: solo lo 0,5%: cosa comporta per chi va in affitto?

Chi entra in una abitazione è abituato a sentir parlare di tasso di interesse sempre e comunque in termini negativi, come qualcosa da pagare.

C'è un caso, più unico che raro, in cui questo non è vero. Si tratta degli interessi sul deposito cauzionale.

Interessi che spettano all'inquilino al termine del contratto di locazione, in funzione del numero di giorni in cui il deposito cauzionale è stato trattenuto dal proprietario. Il calcolo avviene in ragione del tasso di interesse legale definito con Decreto del Ministero delle Finanze.

Il tasso di interesse legale: evoluzione recente

L'ultimo tasso, di recente definito dal D.M. 11 dicembre 2014, pubblicato sulla G.U. n. 290 del 15/12/2014, è entrato in vigore dal 1° gennaio e segna un record: è il più basso della storia del nostro Paese, lo 0,5%.

Già ad inizio 2014 si era toccato un livello (allora) record, ovvero l'1%, grazie ai tassi di interesse particolarmente bassi che la Banca Centrale Europea stava regalando a famiglie ed imprese per ridare fiato all'economia. Logico che, con l'economia ancora stagnante, si sarebbero mantenuti molto bassi. E così è stato, con addirittura l'ennesima revisione al ribasso di cui si è detto.

Da diversi anni, ormai, gli interessi legali, collegati ai tassi di sconto in vigore in Italia, segnano valori particolarmente ridotti. L'introduzione dell'euro, come era stato ampiamente previsto, ha comportato una stabilità monetaria senza precedenti nel nostro Paese. Niente più altalene finanziarie e, di conseguenza, anche il tasso di interesse legale non è mai salito sopra il 3% dal 1998 in avanti, da quando cioè migliori momenti per la nostra economia e il riordino dei conti pubblici in vista dell'entrata nell'area Euro aveva tranquillizzato i mercati. Nulla a che vedere con i tassi al 10% registrati durante i primi (tempestosi) anni '90, quando l'Italia rischiava il tracollo finanziario (proprio come, successivamente, occorse ad Argentina e Grecia).

Interessi legali sul deposito cauzionale: quanto valevano, quanto valgono

Ma cosa comporta la maggiore stabilità e minor valore del tasso di interesse legale a noi comuni mortali, che abbiamo un contratto di affitto e, generalmente, versiamo il deposito cauzionale alla stipula del contratto con il locatore?

La figura, elaborata dall'Ufficio Studi Solo Affitti, franchising immobiliare specializzato nella locazione, ne dà un esempio concreto. Si è ipotizzato il calcolo dell'interesse legale spettante al conduttore di un appartamento ottenuto in locazione a 500€ al mese, con contratto libero 4+4. L'inquilino decide di dare disdetta dal contratto di locazione alla prima scadenza contrattuale, ovvero conclusi i primi 4 anni di locazione, richiedendo al locatore la restituzione del deposito cauzionale (nell'esempio, di importo pari a 3 mensilità, ovvero 1.500€). Inizio del contratto il 15 gennaio, conclusione del contratto il medesimo giorno di quattro anni più tardi. Il calcolo è stato replicato per sei volte, con il risultato descritto nell'immagine.

Il passaggio da livelli di tasso di interesse legale al 10% al 2,5%-3% degli ultimi anni ha ridotto drasticamente la rivalutazione del deposito cauzionale spettante all'inquilino al momento della restituzione del capitale da questi consegnato al padrone di casa all'inizio dell'affitto a titolo di "caparra". Si passa, nel nostro esempio, da 600€ in quattro anni, nel contratto stipulato il 15/01/1991 e conclusosi il 15/01/1995, a soli 112€ nell'analogo contratto che abbiamo immaginato essere stato vigente dal 15/01/2011 al 15/01/2015.

Deposito cauzionale: ma è ancora la migliore tutela?

Importi decisamente più bassi, come si nota dalla figura. Ma, soprattutto, importi "teorici" a vantaggio dell'inquilino, spesso.

Spieghiamoci meglio.

Il deposito cauzionale serve come somma che il proprietario ottiene per propria salvaguardia, potendo trattenere la stessa alla fine del contratto a copertura degli eventuali danni arrecati all'immobile da parte dell'inquilino. Con questa definizione si intende un vero e proprio danneggiamento all'unità immobiliare e/o all'arredamento (come segnalato nel verbale di consegna, per magiore tutela di entrambe le parti), non quindi il semplice degrado dovuto alla fisiologica usura che il trascorrere del tempo comporta. Ma, anche, il deposito cauzionale può essere utile a coprire gli eventuali inadempimenti di natura contrattuale dell'inquilino: pensiamo ad esempio al caso in cui l'inquilino se ne vada senza dare preavviso alcuno e risulti così insolvente di svariati canoni di locazione: il deposito potrà giustamente essere trattenuto dal locatore.

Molteplici, insomma, sono le cause per cui il padrone di casa può – del tutto legittimamente – non restituire il deposito cauzionale all'affittuario al momento della restituzione delle chiavi.

Ma, va segnalato, molte di queste casistiche sono causa di disaccordo e (frequentemente) di ricorso al giudice: pensiamo ai non rari casi di rivendicazione del proprietario circa danni all'immobile o agli arredi, contestati dall'inquilino e magari non comprovabili tramite verbale di consegna. Ebbene, spesso il deposito l'inquilino non ha alcuna possibilità di rivederlo, o di rivederlo per intero, se non tramite ricorso ad un avvocato...figuriamoci se vale la pena stare a pensare agli interessi legali, tanto più ora che sono, come si è visto più sopra, decisamente bassi.

Da considerare infine che il deposito, soprattutto nelle zone dove i canoni di affitto sono elevati, può ammontare a diverse centinaia di euro, se non alcune migliaia: importi non sempre disponibili per tutti.

Conviene forse, di conseguenza, riconsiderare l'opportunità di ritenere il deposito cauzionale come l'unica opzione a disposizione delle parti per una reciproca tutela, al momento dell'avvio di un contratto di affitto.

Quali alternative sul mercato rispetto al deposito cauzionale?

Anche per questo si stanno imponendo sul mercato forme di garanzia alternative rispetto al deposito cauzionale; da quelle già presenti da tempo, di natura finanziaria (cessione del credito, fidejussione, etc), a quelle più innovative di tipo assicurativo.

Una tipologia particolarmente diffusa è, ad esempio, nel campo assicurativo, quella proposta dal franchising Solo Affitti, in grado di coprire le spese legali, gli eventuali canoni di affitto non pagati dall'inquilino e i danni che dovessero essere stati arrecati all'immobile. Si tratta della polizza Affittosicuro.

Una polizza assicurativa che prevede un esborso iniziale decisamente più alla portata delle tasche di ogni inquilino e che, al contempo, garantisce il proprietario per massimali superiori a quelli che otterrebbe dal semplice deposito cauzionale.

Con garanzie di questo genere, sicuramente percepite come più solide da parte del proprietario, entrare nell'immobile è più semplice per qualsiasi inquilino. E, come dice il proverbio: patti chiari, amicizia lunga!